民泊運営は個人事業主と法人どちらで始めるべきか？判断基準を徹底解説

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民泊は個人でも法人でも運営可能

民泊ビジネスを始める際、多くの方が「個人事業主として始めるべきか、それとも法人を設立すべきか」という選択に迷います。Airbnbなどのプラットフォームの普及により、誰もが手軽に参入できるようになった一方で、税務や法務、リスク管理といった実務的な判断は非常に複雑です。

まず大前提として、Airbnbなどを用いた民泊ビジネスは、個人事業主でも法人でも合法的に運営することが可能です。民泊を運営するための主な枠組みには、住宅宿泊事業法（民泊新法）[引用1]、旅館業法（簡易宿所など）、国家戦略特区法（特区民泊）の3つがあります。これらの制度において、運営主体が個人か法人かによって有利不利が生じるような制限はありません。

個人事業主は、税務署に開業届を提出するだけで手軽に始められ、初期費用もかかりません。一方、法人は設立登記に20万円程度の費用や手間がかかりますが、社会的信用が高まり、事業拡大に適した土台を築くことができます。まずはこの「手軽さ」と「体制の堅牢さ」のトレードオフを理解することが出発点となります。

「売上〇〇万円で法人化すべき」は本当か

ネット上の情報では、「売上1,000万円を超えたら法人化」「利益500万円が分岐点」といった数字が独り歩きしていることがよくあります。しかし、これらはあくまで一つの目安にすぎません。

実務上、法人化を検討する際の代表的な数字の目安は、利益が800万円を超えると所得税と法人税の税率が逆転し節税効果が明確に出始めるライン、売上1,000万円を超えると消費税の納税義務が発生する可能性があるため免税期間をリセットする目的で法人化が検討されるタイミングとされています。

しかし、実際には数字以外の要素が判断に大きく影響します。たとえば、将来的に10物件まで増やしたいと考えているなら、利益が100万円の段階であっても、融資の引きやすさを考えて最初から法人化するメリットがあります。逆に、1物件を副業として細々と続けるつもりなら、利益が800万円近くになっても、法人維持コスト（社会保険料や税理士費用）を考えると個人のままの方が手元に残るお金が多いケースもあります。

税金構造の違いが大きな分岐点

最も大きな分岐点となるのが税金構造の違いです。個人事業主に課される所得税は「累進課税」であり、所得が増えるほど税率が5%から最大45%まで段階的に上がります。民泊が好調で利益が跳ね上がると、税金の負担が急速に重くなるのが特徴です。

対して法人は、利益の額に関わらず税率がほぼ一定です。中小法人の場合、年800万円以下は15%、超える部分は約23.2%となっています。

さらに、法人化することで、個人では認められない項目を経費にできるようになります。役員報酬として自分に給料を支払うことで、法人側の利益を減らしつつ、個人側でも「給与所得控除」を受けられるため、所得を分散して節税できます。また、自宅の社宅化や出張日当なども経費化できる場合があります。

ただし、法人は赤字でも法人住民税の均等割（約7万円）を毎年支払う義務がある点や、会計処理が複雑で税理士への顧問料が必要になる点など、維持コストも増加することを忘れてはなりません。

物件の持ち方と将来の展開が重要

次に重要なのが、どのように物件を持ち、今後どう展開するかという視点です。

1棟・1施設で拡大予定がない場合は、個人事業主の方が機動的です。自宅の一部を貸し出すような小規模な民泊や、特定の1物件だけを運営する場合、法人化に伴う社会保険への加入義務を考えると、小規模運営では個人のメリットが勝ることが多いでしょう。

一方、今後物件を増やす予定がある場合、物件を増やす前提かどうかは法人化を判断する決定的なポイントです。物件を増やすには金融機関からの融資が不可欠ですが、銀行などの金融機関は個人よりも法人の方が、事業計画の継続性や資産の透明性を高く評価する傾向があります。法人名義で不動産を所有・賃貸することで、個人の信用力に依存しすぎない事業展開が可能になります。

リスク管理と責任の切り分け

民泊には、宿泊業特有のリスクが常に付きまといます。近隣住民とのトラブル、室内での事故、不慮の火災、ゲストによる損害賠償問題などです。このとき、誰が責任を負うかという点が法人化の隠れた大きなメリットとなります。

個人事業主の場合は無限責任であり、事業上の負債や損害賠償の責任は、すべて運営者個人が負います。最悪の場合、個人の私有財産（自宅や預貯金）を投げ打ってでも賠償しなければなりません。たとえば、ゲストが室内で怪我をして高額な治療費を請求された場合や、火災が発生して近隣に被害が及んだ場合など、予期せぬ事態が起きた際の責任は、すべて個人に降りかかってきます。

一方、法人の場合は有限責任であり、法人は個人とは別の人格（法人格）として扱われます。原則として、事業上の責任は法人の資産の範囲内に限定されます（※個人保証をしている場合を除く）。つまり、万が一民泊事業で大きな損害が発生したとしても、個人の生活基盤となる資産を直接差し押さえられるリスクを軽減できるのです。

実情として、節税よりもリスク分離を目的に法人化を選ぶオーナーも少なくありません。特に、万が一のクレームや事故が起きた際、個人の生活や家族を守るための「防波堤」として法人を活用するという考え方です。複数の物件を運営する場合や、高額な賠償リスクが想定される物件を扱う場合には、このリスク管理の視点が法人化を決断する重要な要素となります。

民泊を「副業」とするか「事業」とするか

民泊の法人化は、単なる税金計算の問題ではなく、民泊をどう定義するかという宣言でもあります。

まず試してみたい、副収入として小規模に続けたいのであれば、初期コストを抑え、廃業も簡単な個人事業主が最適です。開業届一枚で始められ、確定申告も比較的シンプルで、事業をやめる際の手続きも最小限で済みます。副業として民泊を運営する会社員の方や、自宅の空き部屋を活用したい方にとっては、個人事業主としてのスタートが現実的な選択肢となるでしょう。

一方、継続的な事業として育てたい、融資を受けて規模を拡大したい、組織としてリスクに備えたいのであれば、コストを払ってでも法人を選択すべきです。法人化することで、金融機関からの信用を得やすくなり、事業計画に基づいた資金調達が可能になります。また、従業員を雇用して組織的に運営する場合や、将来的に事業を第三者に承継する可能性がある場合にも、法人という枠組みは大きなアドバンテージとなります。

最初は個人で始めて、軌道に乗った段階で法人化（法人成り）するという選択肢も一般的です。その際、現在の許認可を新しい法人体制にスライドさせる手続きなども可能ですが、名義変更の手間は発生します。まずは小さく始めて、事業の手応えと将来の展望が見えてきた段階で法人化を検討するという段階的なアプローチも、リスクを抑えながら成長を目指す賢明な戦略と言えます。

民泊運営は、大海原へ漕ぎ出す航海のようなものです。最初は小さな手漕ぎボート（個人事業主）で近海を探り、確かな手応えを感じたら、大きなエンジンを積んだ船（法人）に乗り換えて遠出をする。自分の進みたい距離と、耐えられる波の高さに合わせて、最適な「船」を選んでください。

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 [引用1]https://biz.moneyforward.com/establish/basic/71878/