住宅宿泊管理業者に委託する場合の注意点とは？契約を結ぶ際のポイントを解説！

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民泊を経営する際には管理業務を委託するのが一般的です。民泊の管理業務の委託を頼める業者は住宅宿泊管理業者であり、さまざまな業務を任せることができます。ただし、住宅宿泊管理業者と契約する際に注意すべき点が存在します。本記事では住宅宿泊管理業者と契約を締結する際に知っておきたいポイントを紹介します。

住宅宿泊管理業者とは

住宅宿泊管理業者は住宅宿泊事業者からの委託を受けて住宅宿泊管理業務を行う事業者のことです。住宅宿泊管理業を営むためには、国土交通大臣の登録が必要になります。

住宅宿泊管理業者が実施する主な業務は以下の通りです。

• 宿泊者の衛生や安全の確保
• 外国観光旅客である宿泊者の利便性や快適性の確保
• 宿泊者名簿の備付け
• 周辺地域への悪影響を防止するために必要な事項の説明
• クレームへの対応

家主不在型の民泊において、管理業務を請け負う存在が住宅宿泊管理業者です。

民泊の経営者は住宅宿泊管理業者と管理受託契約を締結することで、管理業務を委託できます。契約を締結する際には必要事項が記載された書面の交付が義務づけられています。

住宅宿泊管理業者は管理受託契約を締結する前に、住宅宿泊管理業者としての商号や登録番号、業務内容、報酬の支払い方法などについて記載した書面を交付しなければいけません。

国土交通省では、住宅宿泊管理業者の利用についてのトラブルを防止するために、標準的な管理受託契約書を策定しています。管理受託契約を締結する際には参考にしましょう。

住宅宿泊管理業者の利用についてトラブルが起きるケースは珍しくありません。民泊の経営者は、住宅宿泊管理業者に対する法規制やよくあるトラブル、契約時の注意点などを理解しておくことが大切です。

住宅宿泊管理業者と契約する前に登録状況を確認しておく

これから住宅宿泊管理業者と契約を考えているならば、必ず登録状況を確認しておきましょう。住宅宿泊管理業者になるためには、事前に国土交通大臣への登録が必要になります。登録していない業者は違法であり、契約すればトラブルの原因になるでしょう。

その地域を管轄する地方整備局のホームページ上に住宅宿泊管理業者の情報が掲載されています。住宅宿泊管理業者の登録情報を確認しておき、登録されていない業者との契約は避けてください。

住宅宿泊管理業者と契約する際には費用面の詳細をチェックしておく

これから住宅宿泊管理業者と契約する際に注意しておきたい点の1つが費用面についてです。管理業務を住宅宿泊管理業者に委託するには料金を支払わなければいけません。一般的には住宅宿泊管理業者を利用する際の費用相場は売上の20％程とされています。

また、契約時に初期費用が請求されるケースがあるため初期費用の有無、また初期費用に含まれている項目についてしっかり確認しましょう。民泊の運営では、宿泊客の利用後に部屋を清掃しますが、これに要する費用は基本的な管理料金とは別途必要になります。清掃料金や清掃業務に含まれる内容についても確認が必要です。

その他にも、細かな業務について料金が請求される場合があるため、費用面の詳細を確認しておくことは大切です。

事前に言及されていなかった費用が請求されることがあるため、契約書を細かくチェックして、疑問点や不明点があれば説明を求めましょう。不明な点があるまま契約するのはトラブルの原因になります。

住宅宿泊管理業者にはさまざまな業務を一括して委託する必要がある

民泊を経営する際の形態として家主不在型に該当する場合は、原則として住宅宿泊管理業者に業務を委託しなければいけません。家主不在型では、住宅宿泊管理業者に委託すべき業務の種類が厳密に定められています。

また、家主不在型で民泊をする場合は、多くの業務を同一の業者に一括で依頼しなければいけません。業務によって異なる住宅宿泊管理業者へ依頼することはできない点に注意しましょう。

一括で管理業務を委託することになるため、業者を選ぶ際には事前にしっかりと見積りをもらい、どのくらいの費用がかかるのか確認して比較しましょう。

後で住宅宿泊管理業者を変更したい場合は、事前に届出をする必要があります。また、住宅宿泊管理業者を変更したことについて近隣住民への事前周知も必要です。住宅宿泊管理業者の変更は手間がかかるため、後で変える必要がないように業者選びは慎重に行いましょう。

ごみの収集運搬に対応できるのは許可を取得している業者のみ

住宅宿泊管理業者へごみの収集運搬を依頼する場合は、許可を取得しているかどうか調べましょう。

民泊を営業していて発生するごみは事業ごみとみなされるため、一般家庭と同様のごみの捨て方はできません。自身でごみ処理場へ持っていくか、廃棄物の収集運搬業者に委託する必要があります。

廃棄物の収集運搬を事業として行うには許可を取得しなければいけません。許可の種類は「一般廃棄物収集運搬業」と「産業廃棄物収集運搬業」の2種類です。これから住宅宿泊管理業者にごみの収集運搬を依頼したい場合は、上記の許可を取得しているか確認しましょう。

許可を持っていない業者に廃棄物の収集運搬を任せるのは違法行為になります。違法な業者は廃棄物の不法投棄をするケースがあり、そのような業者に委託した事業者にも責任を問われます。民泊の経営者としての信頼を落とすことにつながるため、ごみの収集運搬は許可を持っている業者に依頼しましょう。

住宅宿泊管理業者から再委託を受けるケースについて

住宅宿泊管理業者を利用する際には再委託という選択肢があります。以下では再委託について詳しく解説します。

再委託をする理由

家主不在型の場合は多くの業務を住宅宿泊管理業者に委託しなければいけません。ただし、住宅宿泊管理業者と契約した後で一部の業務に関して他の事業者や民泊経営者へ再委託することは可能です。

たとえば、住宅宿泊管理業者とは別の専門業者に対してごみの処理を依頼したい場合や、民泊の経営者が自身で備品管理や清掃をしたいといったケースで再委託が行われます。

再委託を活用すれば、一部の業務を自身で行うことで費用を節約することも可能です。管理コストを抑えたい方や、自身で行いたい業務がある場合は、再委託を検討しましょう。

すべての業務の再委託を受けることはできない

再委託の注意点として、すべての業務を再委託にすることはできません。再委託に関しては、一部の業務についてのみ認めると住宅宿泊事業法施行要領に記載されています。

すべての業務の再委託を認めると、名義貸しをするケースや他の事業者に管理業務を丸投げするケースが出てくるからです。

再委託の場合は、最低でも1つの業務は住宅宿泊管理業者が行う形にしなければいけません。たとえば、宿泊者名簿の管理だけを住宅宿泊管理業者に任せて、他の業務の再委託を受けて自身で対応することは可能です。

再委託の責任について

住宅宿泊管理業者が再委託をする場合は、再委託先の業務の実施について住宅宿泊管理業者が責任を負うことになります。そのため、再委託によって経営者が自身で一部の業務を担当することになった場合でも、住宅宿泊管理業者に対して業務の報告をしなければいけません。

再委託を受けて経営者がさまざまな業務を行う際には、業務中に起きた問題はすべて住宅宿泊管理業者に報告します。民泊のオーナー自身が対応したことだから報告をしなくても良いと考えてはいけません。

再委託を受けて行っている業務については、住宅宿泊管理業者からの指示や指導に従う必要があります。

まとめ

家主不在型の民泊を経営する場合は住宅宿泊管理業者に業務を委託しなければいけません。委託契約を締結して料金を支払うことになるため、契約書の内容には注意しましょう。また、再委託を受ける場合には、法律によるルールをしっかりと理解しておくことが大切です。

信頼できる住宅宿泊管理業者に依頼することでトラブルを回避し適切な民泊運営を実現できます。