ゲストハウスの
リフォーム・開業⼯事

ゲストハウスや⺠泊に必要な⼯事は、⼤きく3種類に分けることができます。
まず、これから旅館業の許可を取得される⽅が⾏う開業に必要な⼯事。
次に、開業後に施設の状態を維持したり、よいレビューを獲得し、施設の評価を⾼め、
収益性の改善を⾏うために顧客の利便性を⾼める⼯事。
開業時、⼯事の際に必要な消防適合通知書の交付申請を⾏うための⼯事です。

開業工事

新しくゲストハウスや⺠泊を開業される⽅へ向けた開業⼯事です。
⾃⾝の所有する建物を⼯事すれば、宿泊施設にできるのか。どれくらいの予算が必要なのか。どれくらいの売り上げが⾒込めるのかなど、これまでさまざまなエリアでさまざまなタイプの宿泊施設を運営してきた経験を元に、ご相談にお応えさせていただきます。

工事の流れ

  1. 1お問い合わせ

    申請を検討されている建物の状況や⽴地等について、まずは現状について情報を共有していただきます。

  2. 2現地調査

    建物の構造や近隣家屋との環境について確認し、合わせて⾒積りを作成する為の情報を集めます。

  3. 3プランのご提案

    旅館業の申請ができ、運営して利益が出せると当社が判断した場合、予算に合わせたプランをご提案します。

  4. 4ご契約

    当社から提⽰したプランを元に打ち合わせを重ねて、⼯事プランを確定させて契約を⾏います。

  5. 5着工

    ご契約内容を元に⼯事を進めます。遠⽅にお住いのオーナー様へは写真等で進捗のご報告を⾏います。

  6. 6完成・引き渡し

    ⼯事完了後、オーナー様に施設をご確認いただき、必要に応じて微調整を⾏い、建物の引き渡しをします。

  7. 7旅館業の申請

    旅館業の申請ができ、運営して利益が出せると当社が判断した場合、予算に合わせたプランをご提案します。

リフォーム工事

開業済みのゲストハウスや⺠泊を対象に、経年劣化や運営中のトラブルなどの影響によりメンテナンスが必要になった建物のリフォーム⼯事を⾏います。
また、開業してみたものの収益が思うように上がらない、宿泊客から特定の設備に対するクレームが多くレビューが低調なため改善したい、などさまざまなご要望にもお応えします。

稼働を上げる
お勧めのリフォームプラン

寝室の増床

日本の家は欧米に比べて小さく、さらに法律や条例の制約があります。そのため、100㎡以上の一棟貸し（1日1組限定）タイプの簡易宿泊所を営業することができません。この制約により、多くの寝室を確保するのが難しいのが現状です。一棟貸しタイプの最大定員は9名です。そのため、多くの宿泊客を受け入れられる施設は限られています。家の間取りを調整して寝室を増やせる場合ば、ぜひ挑戦してみてください。

水回りの充実

ここでの充実とは、さまざまな設備を導入するという意味ではなく、水回りを増やすというシンプルなことを指しています。一般的な住宅には風呂とトイレがそれぞれ1つずつあります。家族で生活している場合、仕事や学校、年齢などで生活のリズムが異なるため、水回りを同時に使うことは少ないでしょう。しかし、旅行者は多くの場合、一緒に行動し、一緒に宿に戻ります。そのため、シャワーやトイレが1つだけでは不便に感じられる場合があります。

露天風呂完備

京都には裏庭のある家がたくさんあります。そのスペースを利用して露天風呂を作るのはいかがでしょうか。デッキスペースを造り、陶器風呂を設置し、近隣側には目隠しの壁を設け、施設側を開放すれば露天風呂の完成です。増築扱いとなるため届出が必要ですが、他の施設にはない魅力となります。また、旅館業法に基づき、露天風呂部分を使用面積にカウントしないため、実質的に100㎡以上の規模の宿泊施設を提供することができます。

推奨しない
NGリフォームプラン

町家の吹き抜け

京都の冬は本当に寒いです。特に町家は現代家屋と違い、ちょっとした隙間風が入ってくるため、そのわずかな風が家全体を冷やしてしまいます。暖かい空気は上に上がるので、暖房をつけても吹き抜け部分に暖かい空気が逃げてしまい、エアコンだけでは十分に暖めるのが難しいでしょう。町家の吹き抜けは見栄えが良いですが、どうしても導入したい場合はセントラルヒーティングかガスストーブの導入がよいでしょう。また、吹き抜け部分をガラスなどでカバーすると、埃や虫の死骸の清掃がかなり大変です。

和室リビング

京町家の広めの和室に大きな座卓と座椅子は写真映えします。それは1泊の特別な時間には欠かせないかもしれません。しかし、簡易宿泊や民泊を利用する海外からの宿泊客は連泊することが非常に多く、また体の大きな方々にとって、椅子やソファがない環境で立ったり座ったりするのは大変です。リビングを和室にする場合は、部屋に合ったローソファなどを導入し、くつろげる空間にできるとよいでしょう。

檜（ひのき）風呂

檜の香りと見栄えは高揚感を生みますが、「黒カビ」が発生しやすく、メンテナンスが非常に大変です。漂白剤やブラシは檜を傷める原因になるため、利用ができません。そのため、重曹やスポンジを使って丁寧にメンテナンスする必要があります。しっかりとした換気システムを導入することで、「黒カビ」の発生は多少軽減されますが、湿気の多い季節はそのメンテナンスも容易ではありません。檜風呂にこだわる場合は、防水加工のコーティングを事前に施すなど、しっかりとした対策をすることがお勧めです。

リフォーム工事の事例

  1. 間取りリフォーム工事

    数⽇から⼀週間ほどの、短期滞在のお客様⽬線で快適に寛げる空間を演出します。

  2. トイレ・シャワーのリフォーム工事

    海外と⽐較すると狭い⽇本の家屋。海外からのお客様が快適に利⽤できる空間を創ります。

  3. キッチンリフォーム工事

    操作がわかりやすいコンロや使い勝⼿のよい収納など、シンプルで機能的がいいキッチンに整備します。

  4. 町家のメンテナンス工事

    海外からの宿泊客に⼈気の町家タイプは、家としての機能を落とさないように定期的なメンテナンスが必要です。

  5. 床暖房の導入工事

    海外の家屋と⽐較すると、圧倒的に寒い日本家屋。特に暖房設備の弱い宿泊施設は、レビューや客単価が低下しやすい傾向にあります。

  6. 照明工事

    雰囲気を優先しすぎて建物全体が暗い、使い勝⼿が悪い、予算の影響でインテリア性が低いといった課題を解消。写真の雰囲気も変わり、利用いただける可能性を高めます。

消防関連⼯事

旅館業の申請をする為に必ず必要になる⼯事です。建物の⼤きさや間取りによって必要な設備の数や内容が変わります。
オーナー様がよく失敗する事例としては、先にリフォーム⼯事だけすべて完了させてから、消防⼯事を別の業者様にご相談されるケースです。電源が単独で必要であったり、消防設備の機器の位置が⼤⽅決まっている為、場合によっては⼤幅にリフォームをやり直さなければなりません。

もし、⼯事を依頼する業者の⽅が決まっている場合でも、全体の管理役として当社のような運営会社をプロジェクトのメンバーに加えておくことをオススメします。

ご注意ください

稀にご⾃⾝で設置⼯事をするというオーナー様もいらっしゃいますが、消防⽤設備の設置には消防設備⼠の資格が必要であり、所轄の消防署に提出する書類も⾮常に複雑であるため、ご⾃⾝での⼯事はもちろん、申請もお勧めいたしません。

消防関連工事の事例

  1. 自動火災報知設備

    自動火災報知設備

    ⾃動的に煙や熱を感知して、警報ベルで建物内にいる⽅へ⽕災を知らせる装置です。

  2. 誘導灯

    誘導灯

    ⾮常階段等で⾒かける緑⾊のサインです。住宅サイズのゲストハウスでも設置が必要です。

  3. 消火器

    消火器

    建物の構造によって設置する台数が異なります。使⽤期限もあるので注意が必要です。

消防設備点検

消防設備点検

宿泊施設の消防⽤設備等は、消防法令により、点検を⾏い、消防⽤設備等点検結果を1年に1回、消防署へ報告することが義務付けられています。当社では、点検、報告、消防署員の⽴ち⼊り調査の⽴ち合いをセットで⾏いますので、オーナー様はすべて丸投げで検査をクリアすることができます。
＜費⽤＞18,000円〜24,000円（施設の⼤きさや⽴地により都度⾒積もりを⾏います。）

施工・プロデュース事例

当社にてご提案から⼯事まで担当させていただくことはもちろん、既に施⼯業者様がお決まりの中で全体の進⾏管理やご相談を受けるなど、さまざまな関わり⽅で営業開始や運営をサポートします。

ゲストハウスや⺠泊の運営経験のない施⼯業者様だけで⼯事を進めてしまうと、せっかく素敵な宿泊施設が完成しても、そもそも旅館業の許可を取得するために必要な構造設備の基準を満たしていなかったという事例もあります。あるいは、許可は取得できたが、実際に利⽤するお客様や運営スタッフにとって使い勝⼿の悪い間取りになっており、レビューの評価が低かったり、業務を円滑に⾏うことができず余計なコスト増に繋がってしまったという事例も多くございます。
そういった事例を防ぐためにも、当社の知見を元に、オーナー様の理想の運営が適うよう、多方面からサポートさせていただきます。

  1. 鴨川のほとりに佇む情緒ある
    京町家の宿

    エリア
    五条河原町エリア
    詳細
    鴨川のほとりに位置する絶好のロケーションを持つ京町家の宿。インテリアはイタリアモダンファニチャーのリーディングブランドであるカッシーナと和を融合させて和モダンな空間を演出しています。京都駅からのアクセスもよく、祇園や先斗も近いので、京都を満喫する為の拠点として最適な環境になっています。

  2. 京都の文化を色濃く継承
    京町家カルテ認定の家

    エリア
    五条河原町エリア
    詳細
    高瀬川沿いに位置し、長い歴史を持つこの町家。リノベーションにより、その伝統を継承しながら快適な生活空間を実現しています。
    当施設は京都市景観・まちづくりセンター「京町家カルテ委員会」の審議を受け、京町家カルテの対象であると認定されています。

  3. レトロモダンな京町家
    伝統を感じる快適空間

    エリア
    五条河原町エリア
    詳細
    現代の人々が快適に生活ができる空間をコンセプトととして、アイランドキッチンを模した水回り、バス・トイレは新設、床暖房を設置。
    一方で、家が持つ特徴的な間取りや世界観を出来る限り生かすため、格子や建具などを補修・補強してリノベーションに取り入れました。

  4. 特徴的な虫籠窓を有する
    京町家の宿

    エリア
    東山五条エリア
    詳細
    虫籠窓、漆喰の壁、格子、奥庭など、京町家の特徴を数多く有する貴重な家屋をリフォームし、宿泊施設として活用。奥庭を望む座敷では、座卓と個性的な座椅子を設置。伝統的な建物の中にモダンな要素を取り入れ、時間の流れを感じられるように演出しています。

  5. モダンでスタイリッシュな
    京町家

    エリア
    東山五条エリア
    詳細
    伝統的な町家の構造を残す建物にホテルの要素を取り入れ、モダンでゆったりとした空間を演出。
    縁側、坪庭、掘りごたつなど、当時の生活スタイルを楽しみながら、吹き抜けの天井など広々とした空間で寛げる環境を構築しています。

  6. 大工職人の技が光る
    伝統的な京町家の宿

    エリア
    祇園エリア
    詳細
    祇園や宮川町の近くに位置する京町家。古くからこの界隈の伝統的な町家の工事を手掛けてきた職人が町家を宿泊施設へリノベーション。明るく開放的な空間を演出しながら、当時の建物の雰囲気を壊さないように手間暇かけて細部までしっかりと作り上げています。