京都市の条例適用状況（照会）をairbnbに設定する方法

その他の関連記事

• 
  Airbnb

  

  目次

  • 1 民泊は個人でも法人でも運営可能
  • 2 「売上〇〇万円で法人化すべき」は本当か
  • 3 税金構造の違いが大きな分岐点
  • 4 物件の持ち方と将来の展開が重要
  • 5 リスク管理と責任の切り分け
  • 6 民泊を「副業」とするか「事業」とするか

  民泊は個人でも法人でも運営可能

  民泊ビジネスを始める際、多くの方が「個人事業主として始めるべきか、それとも法人を設立すべきか」という選択に迷います。Airbnbなどのプラットフォームの普及により、誰もが手軽に参入できるようになった一方で、税務や法務、リスク管理といった実務的な判断は非常に複雑です。

  まず大前提として、Airbnbなどを用いた民泊ビジネスは、個人事業主でも法人でも合法的に運営することが可能です。民泊を運営するための主な枠組みには、住宅宿泊事業法（民泊新法）[引用1]、旅館業法（簡易宿所など）、国家戦略特区法（特区民泊）の3つがあります。これらの制度において、運営主体が個人か法人かによって有利不利が生じるような制限はありません。

  個人事業主は、税務署に開業届を提出するだけで手軽に始められ、初期費用もかかりません。一方、法人は設立登記に20万円程度の費用や手間がかかりますが、社会的信用が高まり、事業拡大に適した土台を築くことができます。まずはこの「手軽さ」と「体制の堅牢さ」のトレードオフを理解することが出発点となります。

  「売上〇〇万円で法人化すべき」は本当か

  ネット上の情報では、「売上1,000万円を超えたら法人化」「利益500万円が分岐点」といった数字が独り歩きしていることがよくあります。しかし、これらはあくまで一つの目安にすぎません。

  実務上、法人化を検討する際の代表的な数字の目安は、利益が800万円を超えると所得税と法人税の税率が逆転し節税効果が明確に出始めるライン、売上1,000万円を超えると消費税の納税義務が発生する可能性があるため免税期間をリセットする目的で法人化が検討されるタイミングとされています。

  しかし、実際には数字以外の要素が判断に大きく影響します。たとえば、将来的に10物件まで増やしたいと考えているなら、利益が100万円の段階であっても、融資の引きやすさを考えて最初から法人化するメリットがあります。逆に、1物件を副業として細々と続けるつもりなら、利益が800万円近くになっても、法人維持コスト（社会保険料や税理士費用）を考えると個人のままの方が手元に残るお金が多いケースもあります。

  税金構造の違いが大きな分岐点

  最も大きな分岐点となるのが税金構造の違いです。個人事業主に課される所得税は「累進課税」であり、所得が増えるほど税率が5%から最大45%まで段階的に上がります。民泊が好調で利益が跳ね上がると、税金の負担が急速に重くなるのが特徴です。

  対して法人は、利益の額に関わらず税率がほぼ一定です。中小法人の場合、年800万円以下は15%、超える部分は約23.2%となっています。

  さらに、法人化することで、個人では認められない項目を経費にできるようになります。役員報酬として自分に給料を支払うことで、法人側の利益を減らしつつ、個人側でも「給与所得控除」を受けられるため、所得を分散して節税できます。また、自宅の社宅化や出張日当なども経費化できる場合があります。

  ただし、法人は赤字でも法人住民税の均等割（約7万円）を毎年支払う義務がある点や、会計処理が複雑で税理士への顧問料が必要になる点など、維持コストも増加することを忘れてはなりません。

  物件の持ち方と将来の展開が重要

  次に重要なのが、どのように物件を持ち、今後どう展開するかという視点です。

  1棟・1施設で拡大予定がない場合は、個人事業主の方が機動的です。自宅の一部を貸し出すような小規模な民泊や、特定の1物件だけを運営する場合、法人化に伴う社会保険への加入義務を考えると、小規模運営では個人のメリットが勝ることが多いでしょう。

  一方、今後物件を増やす予定がある場合、物件を増やす前提かどうかは法人化を判断する決定的なポイントです。物件を増やすには金融機関からの融資が不可欠ですが、銀行などの金融機関は個人よりも法人の方が、事業計画の継続性や資産の透明性を高く評価する傾向があります。法人名義で不動産を所有・賃貸することで、個人の信用力に依存しすぎない事業展開が可能になります。

  リスク管理と責任の切り分け

  

  民泊には、宿泊業特有のリスクが常に付きまといます。近隣住民とのトラブル、室内での事故、不慮の火災、ゲストによる損害賠償問題などです。このとき、誰が責任を負うかという点が法人化の隠れた大きなメリットとなります。

  個人事業主の場合は無限責任であり、事業上の負債や損害賠償の責任は、すべて運営者個人が負います。最悪の場合、個人の私有財産（自宅や預貯金）を投げ打ってでも賠償しなければなりません。たとえば、ゲストが室内で怪我をして高額な治療費を請求された場合や、火災が発生して近隣に被害が及んだ場合など、予期せぬ事態が起きた際の責任は、すべて個人に降りかかってきます。

  一方、法人の場合は有限責任であり、法人は個人とは別の人格（法人格）として扱われます。原則として、事業上の責任は法人の資産の範囲内に限定されます（※個人保証をしている場合を除く）。つまり、万が一民泊事業で大きな損害が発生したとしても、個人の生活基盤となる資産を直接差し押さえられるリスクを軽減できるのです。

  実情として、節税よりもリスク分離を目的に法人化を選ぶオーナーも少なくありません。特に、万が一のクレームや事故が起きた際、個人の生活や家族を守るための「防波堤」として法人を活用するという考え方です。複数の物件を運営する場合や、高額な賠償リスクが想定される物件を扱う場合には、このリスク管理の視点が法人化を決断する重要な要素となります。

  民泊を「副業」とするか「事業」とするか

  民泊の法人化は、単なる税金計算の問題ではなく、民泊をどう定義するかという宣言でもあります。

  まず試してみたい、副収入として小規模に続けたいのであれば、初期コストを抑え、廃業も簡単な個人事業主が最適です。開業届一枚で始められ、確定申告も比較的シンプルで、事業をやめる際の手続きも最小限で済みます。副業として民泊を運営する会社員の方や、自宅の空き部屋を活用したい方にとっては、個人事業主としてのスタートが現実的な選択肢となるでしょう。

  一方、継続的な事業として育てたい、融資を受けて規模を拡大したい、組織としてリスクに備えたいのであれば、コストを払ってでも法人を選択すべきです。法人化することで、金融機関からの信用を得やすくなり、事業計画に基づいた資金調達が可能になります。また、従業員を雇用して組織的に運営する場合や、将来的に事業を第三者に承継する可能性がある場合にも、法人という枠組みは大きなアドバンテージとなります。

  最初は個人で始めて、軌道に乗った段階で法人化（法人成り）するという選択肢も一般的です。その際、現在の許認可を新しい法人体制にスライドさせる手続きなども可能ですが、名義変更の手間は発生します。まずは小さく始めて、事業の手応えと将来の展望が見えてきた段階で法人化を検討するという段階的なアプローチも、リスクを抑えながら成長を目指す賢明な戦略と言えます。

  民泊運営は、大海原へ漕ぎ出す航海のようなものです。最初は小さな手漕ぎボート（個人事業主）で近海を探り、確かな手応えを感じたら、大きなエンジンを積んだ船（法人）に乗り換えて遠出をする。自分の進みたい距離と、耐えられる波の高さに合わせて、最適な「船」を選んでください。

  ---

   [引用1]https://biz.moneyforward.com/establish/basic/71878/

• 
  Airbnb

  各国からの渡航が制限されたり、入国後の隔離要請を受けて、海外からの予約のほとんどが影響を受けるといっても過言ではない状況になっています。連日、airbnbから届くメッセージは、下記の内容ですね。

  コロナウイルスの全世界的な流行の影響により、弊社では、2020年3月14日から2020年4月14日までのご予約について、ゲスト様への全額返金にてキャンセルさせていただく方針となりました。

  <新型コロナウイルス（COVID-19）に関連する酌量すべき事情ポリシー>
  https://www.airbnb.jp/help/article/2701/

  既に入っている直近の予約について、まだキャンセルされていない予約については、ホスト側からゲストに意思確認をとった方が良いと思います。日々、情報収集をしている方、或いは、高齢者や小さな子供と一緒に旅行を計画している方は、比較的早期にキャンセルの申請を行いますが、直前まで渡航制限に気がついていない方やそもそも全額返金されるので放置しているという予約も少なくありません。いずれにしても、キャンセルされれば、びた一文入りませんので、これらの予約は早期に整理してカレンダーを解放して、国内の予約を取るか、既に国内に滞在しているゲストの中で自国に帰れなくなっているゲストの長期泊を値引きしてでも獲得した方が合理的ではないかなと思います。

  airbnbでは主に１施設１グループの予約を受けている施設が多くを占めると思います。一般的なホテル等と違い、全くの他人と共有スペースを持つことがなく、すべてがプライベートな空間になっています。この点に着目して問い合わせをしてくる方も多いようですので、せっかくの繁忙期、少しでも予約を取りこぼさないようにした方がよいでしょう。

• 
  Airbnb

  2020年3月中頃より壬生・丹波口駅エリアで施設外玄関帳場の運営を開始します。
  近隣の施設に配布したチラシで募集した枠が定員に達しましたが、4月から増員するスタッフの枠として新しく5枠確保できました。

  相談ご希望の方は、下記お問い合わせフォームをご利用ください。

  物件の住所、所在地に関しては距離の問題が重要になって参りますので、できるだけ詳しくわかるように情報を盛り込んでいただけると幸いです。その他、間取り、室人数、旅館業の許可を取得済みか否か、京町家か否か、お任せになりたい業務の範囲も決まっていれば合わせて記入してください。

  ▼施設外玄関帳場　壬生・丹波口駅店　詳細
  https://kotomaru.com/cms/mibu/

  ▼お問い合わせフォーム
  https://kotomaru.com/cms/contact/
  ※スマホで文字を打つのが面倒、パソコンが苦手という方は、平日10時～17時にお電話でお問い合わせが可能です。

  目次

  • 1 改正旅館業法及び京都市独自のルール
  • 2 施設から800m以内に施設外玄関帳場の設置
  • 3 帳場2㎡は変わらず、追加でカメラ、モニター、固定電話
  • 4 サポート対象エリア
  • 5 まとめ

  改正旅館業法及び京都市独自のルール

  2018年6月15日の条例改正によって、2018年9月15日以降に申請する簡易宿所は、いくつかの条件の元、スタッフを駐在させなければならなくなりました。

  京都市の資料より抜粋
  (2)国の法令改正により、玄関帳場に代わる設備の設置が認められたことに伴い、本市における玄関帳場及び当該設備に関する基準を定める。
  (3)簡易宿所営業を営む施設について、施設の外部に玄関帳場を設けることが認められたことに伴い、本市における基準を定めるとともに、全ての旅館業の施設において、管理者等の駐在する場所を定める。

  では、2018年9月15日以前に許可を取得している物件はどうなるかというと、2020年3月末まで経過処置が認められています。つまり、ざっくりと言いますと、今はそのままでいいけど2020年3月末以降は、新しいルールで運用できるようにしておきないさいということですね。

  施設から800m以内に施設外玄関帳場の設置

  施設運営者を一番悩ませているのが「施設から800m以内に施設外玄関帳場の設置」ではないでしょうか。顧客の宿泊中にずっと施設内に駐在するという選択肢もありますが、京町家や一軒家タイプの簡易宿所では、この方法は現実的ではありません。

  また、マンションの一室のように他の居住者と共有スペースを持つような施設は施設外玄関帳場として認可されない為（一階のテナント部分など例外有）、物件を探すのも大変な状況です。賃貸物件を探すサイトなどを利用していただければわかりますが、そもそも京都市内の中心部は手頃な価格で利用できるテナントや事務所利用可の物件がかなり限られている状況です。

  このような条件下で運営する施設から道なり800m以内の範囲で物件を探さなければなりません。道なりですので、目の前が線路でなければ、川でなければ、、、というようなケースも出てくると思います。これらの変更と合わせて駆け付け要員の待機場所も800m以内になっているようです。（2020.03.21）

  帳場2㎡は変わらず、追加でカメラ、モニター、固定電話

  施設外玄関帳場には、宿泊施設を監視するモニター及び施設に設置している電話から受電が受けられるように固定電話を置く必要があります。逆の見方をすれば、宿泊施設にもカメラと電話の設置が必要だということです。カメラは玄関口に設置し、人の出入りの様子を監視します。旅館業の変更届を出す際に、実際にカメラで現地を映し出しているモニターの様子を撮影して提出します。解像度の低すぎるものは認められないようです。

  サポート対象エリア

  中堂寺北町｜中堂寺南町｜中堂寺庄ノ内町｜壬生松原町｜壬生東高田町｜壬生東檜町｜壬生西檜町
  壬生檜町｜壬生下溝町｜西院平町｜壬生森前町｜壬生高樋町｜壬生辻町｜壬生相合町｜中堂寺西寺町
  下長福寺町｜中堂寺櫛笥町｜中堂寺粟田町｜西七条赤社町｜西七条東八反田町｜西七条西八反田町
  朱雀分木町｜中堂寺坊城町｜中堂寺壬生川町｜中堂寺鍵田町｜中堂寺前田町｜中堂寺薮ノ内町
  藪之内町｜小坂町
  ※上記エリア内であっても一部対象外の場所があります。

  まとめ

  今回、申請を進めていく中で、実際に必要な要件も具体的に見えてきました。これから申請をされる方が円滑に手続きを進められるようにしっかりと知見を蓄えておこうと思います。改正された条例も状況によっては、内容の変更や要件の追加・緩和が行われるかもしれません。これらの点を留意しつつ、より良い運営方法を模索していきたいと思います。