建設費高騰と金利上昇が迫る宿泊業の転換点～「儲かる民泊」から「返せる民泊」へ

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  インバウンド

  世界情勢の悪化は、遠く離れた観光地にも確実に影を落とします。戦争、感染症、経済危機——これらの出来事は航空便の欠航や旅行者の心理に直結し、「平和産業」とも呼ばれる観光業を根底から揺るがします。本記事では、京都の民泊市場を事例に、世界情勢の変化が観光業に与える影響とリスク管理のあり方を考えます。

  目次

  • 1 観光業は世界情勢の影響を直接受ける「平和産業」
  • 2 過去の危機から学ぶ～パンデミックと地政学的リスクの教訓
  • 3 京都という市場で民泊を運営するリアル
  • 4 おわりに

  観光業は世界情勢の影響を直接受ける「平和産業」

  

  日本は現在、空前のインバウンドブームに沸いています。特に京都はその中心地として、世界中から多くの観光客を迎え入れています。2025年5月には訪日外客数が約369万人[※引用1]と記録的な伸びを示し、京都市における外国人延べ宿泊者数も前年を15カ月連続で上回るなど、コロナ禍からの力強い回復を見せています。

  しかし、観光業は非常にデリケートな産業であり、私たちがコントロールできない「世界情勢」の波をダイレクトに受けます。世界観光機関（UN Tourism）が指摘するように[※引用2]、観光は過去数十年にわたり成長を続け、世界で最も成長速度が速い経済分野の一つとなりました。同時に観光業は「平和産業」とも呼ばれており、人々が国境を越えて安全に移動できる環境が担保されて初めて成り立つ産業です。そのため、テロ、戦争、経済危機、感染症の流行など、あらゆる危機が観光産業にダイレクトな打撃を与えます。

  近年で言えば、中東情勢の悪化がわかりやすい例です。2026年に激化したイスラエルとイランの交戦により、中東の空域や空港が閉鎖され、航空便の欠航が相次ぎました。中東地域は世界の国際線乗り継ぎ客の14％を占める重要なハブであるため、世界の航空ネットワークに大きな混乱が生じ、日本航空が羽田―ドーハ間の定期便を欠航するなど、日本へのアクセスにも直接的な影響が出ています。観光地から遠く離れた場所での地政学的緊張であっても、航空ルートの迂回や燃油サーチャージの上昇を通じて航空券価格が高騰し、旅行控えに繋がるのです。

  過去の危機から学ぶ～パンデミックと地政学的リスクの教訓

  過去の実例を振り返ると、世界情勢の悪化がいかに観光業を揺るがしてきたかが鮮明に浮かび上がります。

  新型コロナウイルス感染症（COVID-19）の世界的流行は、現代の観光業が経験したことのない未曾有の危機でした。各国が渡航制限や社会封鎖を実施したことで、インバウンド観光は文字通り「消滅」の状態に陥りました。日本の訪日外国人旅行者数は2020年に前年比87.1％減の412万人へと激減し[※引用3] 、京都の民泊市場でも多くの簡易宿所が廃業に追い込まれました。一方で、コロナ禍はマス・ツーリズムによるオーバーツーリズム問題を見直し、持続可能な観光のあり方を議論する重要な契機ともなりました。

  パンデミックから回復しつつある現在、直面しているのが戦争や紛争による地政学的リスクです。2026年の中東情勢の悪化により、中東を経由するヨーロッパからのフライトで欠航や迂回が相次ぎ、遠方からの観光客の足が遠のいています。明治時代から続く京都の老舗旅館でも、イランへの攻撃が始まった直後からヨーロッパ客の宿泊キャンセルが相次ぐ事態が発生しました。

  しかし、面白い現象も起きています。中東経由で帰国できなくなったイギリス人旅行者が急遽日本滞在を延長して京都などを巡ったり、他国へ行く予定だった旅行者が行き先を日本に変更したりするケースも見られます。また、中国政府が訪日渡航の自粛を要請した際も、中国人の個人客は以前と変わらず訪れており、「特定の国に頼らずにリスク管理を意識する」ことの重要性が改めて浮き彫りになりました。

  京都という市場で民泊を運営するリアル

  

  世界情勢の波を常に受ける中で、京都という市場で民泊を運営するには、この街特有の事情と法規制を深く理解しておく必要があります。

  京都の観光需要は桜や紅葉の特定シーズンに強烈なピークを迎え、2024年の京都市内主要ホテルの平均客室単価は2万195円と過去最高水準に達しました[※引用4]。一方、京都市で民泊を運営するための法規制は全国的に見ても極めて厳格です。民泊新法を適用する場合、年間の営業日数は180日までに制限されるうえ、住居専用地域では「1月15日正午から3月16日正午」という観光閑散期にしか営業できない京都市独自のルールが存在します。旅館業法（簡易宿所営業）の許可を取得すれば365日の営業が可能になりますが、用途地域による立地制限の壁があり、複雑な法制度の中でいかに合法かつ効率的な運営体制を構築するかが事業者の腕の見せ所となります。

  また、京都ならではの特殊性として「京町家」を活用した一棟貸しの簡易宿所が多い点が挙げられます。京町家型の宿は宿泊料金が高く設定される傾向にあり、プライベートな空間を重視する旅行者から強く支持されています。インバウンド需要の回復とともに、改めて注目を集めています。

  そして、予測不可能な事態への対応策として不可欠なのがダイナミックプライシングの導入です。繁忙期には料金を強気に引き上げ、閑散期には長期滞在やワーケーション向けの割引プランを提供するなど、柔軟な価格調整が収益安定の鍵となります。また、特定の国からのゲストに依存しすぎないよう、多様な国籍のターゲットに幅広くアピールすることも、地政学的リスクを分散するための重要な防衛策です。

  おわりに

  観光業は、戦争、経済危機、感染症といった世界情勢の波に翻弄される宿命にあります。ひとたび国際的な危機が起これば、航空便は止まり、予約はキャンセルされ、観光地の景色は一変してしまいます。

  しかし、京都には1000年以上の歴史に裏打ちされた圧倒的な文化と魅力があります。世界がどのような状況になっても、「京都を訪れたい」という人々の根源的な欲求が消えることはありません。観光業者にできるのは、日々のニュースから世界情勢の動きを読み解き、最悪のシナリオに備えるリスク管理を行うことです。そして何より、どのような状況で訪れてくれたゲストに対しても、感謝の気持ちと最高の「おもてなし」の空間を提供し続けること——それが、不確実な世界情勢を生き抜き、持続可能な観光業を未来へ繋いでいくための、最も確実な道となるでしょう。

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   [引用1]https://www.imai-properties.co.jp/blog/entry-696650/

   [引用2]https://unwto-ap.org/why/

   [引用3]https://wakayama-u.repo.nii.ac.jp/record/2006494/files/%E5%AD%A6%E4%BD%8D%E8%AB%96%E6%96%87%E5%85%A8%E6%96%87.pdf

   [引用4]https://www.imai-properties.co.jp/blog/entry-696650/

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  インバウンド

  現在、中東情勢の緊迫化により、世界のエネルギー市場や物流、そして観光産業が大きな転換点に立たされています。米国やイスラエルとイランとの間での軍事的な対立が激化し、世界の原油輸送の要衝であるホルムズ海峡が事実上の封鎖状態に陥ったことで、原油価格をはじめとするエネルギー価格が急騰しています。この中東での危機は決して「対岸の火事」ではなく、遠く離れた日本の、しかも空前のインバウンドブームに沸く京都観光にも直接的・間接的な影響を及ぼし始めています。本記事では、この事態が具体的にどのように京都観光に影響を与えているのかを、「中東情勢とエネルギー価格」「原油価格と旅行コスト」「宿泊業への影響」「京都観光への影響」という4つの視点から詳しく紐解いていきます。

  目次

  • 1 中東情勢とエネルギー価格
  • 2 原油価格と旅行コスト
  • 3 宿泊業への影響
  • 4 京都観光への影響

  中東情勢とエネルギー価格

  

  米国とイスラエルによるイランへの軍事作戦開始以降、中東全域に戦火が広がる懸念が急速に高まっています。イランが周辺諸国への報復攻撃を継続し、事態の収束が見通せない中、世界経済にとって最大の懸念材料となっているのが、ホルムズ海峡の通行制限（事実上の封鎖）です。同海峡は、世界の原油・石油製品の約2割に相当する日量2000万バレルが通過する、エネルギー供給における極めて重要な生命線です。

  この海峡の封鎖が長期化するとの見方から、原油価格は急激な上昇を見せました。WTI原油先物価格は一時1バレル100ドルを突破し、その後も110ドルを超える局面に達するなど、神経質な展開を続けながら高止まりしています。サウジアラビア国営石油会社サウジアラムコのCEOも、海峡の封鎖が続けば「世界の石油市場に壊滅的な結果をもたらす」と強い警告を発しており、エネルギー市場全体に深刻な動揺が走っています。

  日本にとって、このエネルギー危機は極めて重大なリスクです[※引用1]。なぜなら、日本の原油輸入の約9割以上は中東地域に依存しており、そのうち約8割がホルムズ海峡を経由して運ばれてくるからです。さらに日本は現在、発電電力量の約7割を化石燃料を利用する火力発電に頼っています。エネルギー自給率が極めて低い日本は、原油や天然ガス価格の高騰による輸入コスト増大の直撃を受けやすい構造を持っています。第一生命経済研究所がGVARモデル（世界経済を分析するための計量経済モデルの一つ）を用いて行った試算[※引用2]によれば、原油価格が上昇した場合、世界経済全体への下押し圧力の中でも、エネルギー純輸入国である日本とユーロ圏が最も甚大な打撃を受けると予測されています。エネルギーコストの劇的な増大は、あらゆる産業の基盤を揺るがし、ひいては社会全体の経済活動を抑制する大きな要因となるでしょう。

  原油価格と旅行コスト

  エネルギー価格の急騰と中東情勢の悪化は、グローバルな人の移動、すなわち旅行コストにも直接的な打撃を与えています。その最たるものが航空業界の混乱です。中東情勢の激化を受け、安全上の理由から中東上空の空域を避ける動きが世界中の航空会社で広がっています。ヨーロッパから日本やアジアに向かう航空機の多くは、直行便ではなく中東のハブ空港を経由して運航されていましたが、アラブ首長国連邦（UAE）のドバイ国際空港などを含む主要な空港で欠航が相次ぎ、航空ネットワークが機能不全に陥っています。

  空域の閉鎖や迂回ルートの選択は、飛行時間の大幅な増加を意味します。通常であれば中東で乗り継いでスムーズに目的地へ到着できる旅程が、南アフリカなどを迂回することで2日間近くかかるケースも報告されています。飛行時間が長くなればなるほど航空燃料の消費量が増加し、乗務員の拘束時間も伸びるため、航空会社の運航コストは劇的に跳ね上がります。航空データ分析によれば、わずか1週間強の間に中東発着便が3万7000便以上も欠航となっており、事態の深刻さを物語っています。

  さらに、中東経由のルートは、これまで欧州などからの長距離旅行における「低価格」と「利便性」を支えてきた重要な選択肢でした。例えば韓国の旅行業界では、中東経由便は直行便よりも約3万〜6万円（30万〜50万ウォン）ほど安価に提供されており[※引用3]、パッケージツアーの中核を担ってきました。このルートが事実上停止し、原油高による燃油サーチャージの大幅な引き上げが重なることで、航空運賃は高止まりせざるを得ない状況にあります。運賃が高騰すれば、レジャー目的の旅行客は旅行そのものを手控えるようになり、グローバルな旅行需要全体の深刻な落ち込みを招く恐れが指摘されています。

  宿泊業への影響

  

  海外からの旅行客を迎え入れる側の日本の宿泊業にとっても、今回の危機は経営を揺るがす大きな試練となっています。最大のダメージは、エネルギー価格高騰に伴うランニングコストの急激な上昇です。旅館やホテルは、客室の空調、大浴場の給湯、施設全体の照明など、24時間体制で大量のエネルギーを消費するビジネスモデルです。原油価格の上昇は、そのまま電気料金やガス料金の引き上げに直結し、施設運営の経費を大きく圧迫します。

  とりわけ深刻な影響が懸念されるのが、プロパンガス（LPガス）を利用する宿泊施設です。プロパンガスは原油から精製されるため、原油価格の変動に極めてダイレクトに連動する性質を持っています。情勢の悪化が長期化すれば、ガス料金の大幅な値上がりだけでなく、最悪の場合は供給不足に陥るリスクも否定できません。

  また、エネルギーコストの上昇は物流費をも押し上げるため、宿泊業に関わるあらゆる周辺コストが高騰します。客室で使用するリネン類のクリーニング代、アメニティグッズの仕入れ価格、さらには食材の調達コストにまで波及します。北欧から日本へ空輸されるサーモンなどの輸入食材も、中東を回避する貨物便の増加や航空燃料の高騰により、仕入れ価格の上昇が避けられない状況となっています。こうした多岐にわたるコスト増を宿泊施設側の努力だけで吸収し続けることは困難であり、最終的には宿泊料金への転嫁（値上げ）を迫られることになります。宿泊料金の上昇は、高騰する航空運賃と相まって、旅行者にとっての全体的な金銭的ハードルをさらに押し上げる結果となるでしょう。

  京都観光への影響

  こうした中東情勢の混乱と旅行・宿泊コストの高騰は、日本を代表する国際観光都市・京都にも、すでに具体的な影響を落とし始めています。京都市観光協会によれば[※引用4]、中東地域などから訪れる予定だった旅行者の宿泊キャンセルが、市内の宿泊施設で実際に発生し始めています。近年、京都を訪れるインバウンド客の中で中東からの旅行者は全体の1〜2％程度と割合こそ小さいものの、急激な増加傾向にあった優良な市場であっただけに、その冷や水となる影響は否めません。

  さらに懸念されているのが、ヨーロッパからの観光客の減少です[※引用5] 。明治時代から続く京都の老舗旅館では、イランへの攻撃が始まった直後から、ヨーロッパからの宿泊キャンセルが立て続け発生したといいます。東京の上野・アメ横の商店街でも「ヨーロッパからの観光客が目に見えて1割ほど減少している」という声が上がっており、これは京都にとっても決して無関係ではありません。特に関西国際空港とヨーロッパを結ぶ長距離航路は中東経由便が多く利用されていたため、ドバイなどハブ空港の機能停止や、迂回ルートによる時間的・金銭的コストの大幅な増加が、ヨーロッパからの訪日客の足を直接的に遠ざけています。

  一方で、交通網の混乱がもたらしたイレギュラーな現象も起きています。京都の旅館に滞在していたシンガポールからの旅行者は、本来は中東経由でジョージアへ向かう予定でしたが、欠航により急遽行き先を日本に変更したと語っています。また、ベトナムを旅行中だったイギリス人観光客が、中東経由で帰国できなくなったため予定を変更して日本での滞在を延長し、京都などを訪れたというケースも報告されています。しかし、これらは航空ネットワークの混乱が生み出した偶発的な現象であり、観光産業全体の安定的な需要と見なすことはできません。 総じて見れば、ホルムズ海峡危機は京都観光にとって無視できない重大な逆風です。原油価格の高騰は、航空運賃の上昇を通じて「京都へ来るための移動コスト」を引き上げ、同時に光熱費や物価の高騰を通じて「京都に滞在するための宿泊・飲食コスト」をも押し上げます。戦火が長引きホルムズ海峡の混乱が継続すればするほど、順調に回復していた京都のインバウンド需要は、中東経由便の消失と強力なコストプッシュ型のインフレという、極めて厳しい試練に直面することになるでしょう。

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  [引用1]https://cleanenergyconnect.jp/column/fossil_fuel/
  [引用2]https://www.dlri.co.jp/report/macro/581239.html
  [引用3]https://news.yahoo.co.jp/articles/df032c00ef4c6c9f8f4ef6ffe538a58a15f972e9
  [引用4]https://www.kyoto-np.co.jp/articles/-/1671115?gsign=yes
  [引用5]https://topics.smt.docomo.ne.jp/article/tvasahinews/business/tvasahinews-000490665

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  インバウンド

  

  京都で実家や不動産を相続したとき、「とりあえずそのままにしておこう」と判断を先送りした結果、空き家になってしまうケースが後を絶ちません。なぜ京都では相続した家が空き家になりやすいのでしょうか。また、相続した不動産を「負債」にしないためにはどうすればよいのか、京都特有の事情とあわせて解説します。

  目次

  • 1 京都の相続物件は「すぐに住める家」ではないことが多い
  • 2 京都特有の立地・条例が判断を難しくしている
  • 3 「早く売ったほうが楽」が、必ずしも正解ではない理由
  • 4 「とりあえずそのまま」にした結果、空き家になる
  • 5 空き家にしないために、最初に考えるべき3つの視点
    • 5.1 自分で管理しなくていい選択肢を知る
    • 5.2 一部を活かす（多様に活用する）という考え方
    • 5.3 長期的に判断するという発想
  • 6 空き家問題・相続トラブルを回避するための最初のアクション
    • 6.1 1. 感情ではなく「事実・現状」を正確に把握する
    • 6.2 2. 知らなかったでは済まされない「期限」を共有する
    • 6.3 3. 「京都の事情」に詳しい専門家チームに相談する

  京都の相続物件は「すぐに住める家」ではないことが多い

  京都で相続する不動産は、昔ながらの町家や古い木造住宅であることが少なくありません。これらは風情がある一方で、現代の生活スタイルには合わない間取りや設備であることが多く、相続した瞬間から「どう使えばいいか分からない」状態になりがちです。

  自分たちで住もうとしたり、人に貸そうとしたりする場合、水回りの刷新や断熱・耐震補強など、リフォームを前提とするケースが非常に多くなります。しかし、それには数百万円から数千万円という多額の費用がかかる現実があり、相続直後の慌ただしい時期に簡単に決断できる金額ではありません。

  京都特有の立地・条例が判断を難しくしている

  さらに判断を難しくさせるのが、京都特有の立地条件や厳しい条例です。京都市には景観条例をはじめとする建築・増改築の制限が多く存在し、敷地や接道状況によっては「再建築不可」となる物件も少なくありません。一般的な不動産と同じ感覚で扱うことができず、売却価格が読みづらかったり、活用プランが立てづらかったりするため、結果として判断が「保留」になってしまいます。

  また、相続した人が京都から離れて暮らしているケースも多く、近隣からの連絡対応や定期的な建物の管理が大きな負担になります。誰かに任せようにも、一般的な不動産会社に相談すると「売却」の話になりがちで、管理だけを請け負ってくれる窓口が見つからず、結局何も進まないという事態に陥りやすいのです。

  「早く売ったほうが楽」が、必ずしも正解ではない理由

  管理が面倒だからと「早く売ったほうが楽」と考える方も多いですが、相続直後の急いだ売却は後悔につながることがあります。特に見落とされがちなのが「税金」の話です。

  不動産を売却する際、税金の仕組みや特例を知らずに進めてしまうと、思った以上に税金がかかり、手元に残るお金が大きく減ってしまうことがあります。売却のタイミングや条件によって結果は大きく変わるため、「とりあえず売る」を正解とする前に、選択肢を整理するための時間が必要です。

  「とりあえずそのまま」にした結果、空き家になる

  かといって「とりあえずそのまま」にしておくことは、一時的な解決に見えて、実は問題を先送りしているにすぎません。

  放置している間も固定資産税はかかり続け、誰も住まない家は急速に老朽化が進みます。老朽化が進むと建物の価値がゼロになるだけでなく、将来の解体費用が膨らんだり、倒壊や害虫などの近隣トラブルの原因になったりします。いざどうにかしようと気づいたときには、修繕費が莫大になり、借り手や使い道が限定されるなど、選択肢が著しく減ってしまっているのです。

  空き家にしないために、最初に考えるべき3つの視点

  

  では、不動産を手放さずに負担を減らし、空き家化を防ぐにはどうすればよいのでしょうか。以下の3つの視点を持つことが重要です。

  自分で管理しなくていい選択肢を知る

  「全部自分でやらなければならない」と思い込む必要はありません。京都には大学や研究機関が多く、学生や外国人研究者、海外赴任者向けファミリー賃貸などの安定した需要が存在します。現地の不動産管理会社や専門家に実務を委託することで、遠方に住んでいても自身の負担をなくしつつ、賃貸として収益化する選択肢があります。

  一部を活かす（多様に活用する）という考え方

  「極端に古いから更地にするしかない」と諦める前に、状況に応じた活用法を探る視点も大切です。築年数が古くても、戸建賃貸や企業社宅として貸し出せるケースがあります。ただし、「観光地だから民泊にすればいい」という考えには注意が必要です。現在の京都は民泊（簡易宿所）の条例規制が全国トップクラスに厳しく、立地や近隣状況の条件をクリアしないと許可が下りません。京都特有の路地奥や再建築不可の物件であっても、専門家の目線を入れることで最適な活用の道が見つかることがあります。

  長期的に判断するという発想

  判断を先送りして放置することは、「負債化」への最短ルートです。さらに、2024年4月からは相続登記が義務化され[※引用1]、相続発生から3年以内の登記を行わないと最大10万円の過料が科される可能性もあります。「何も知らないまま時間が過ぎる」ことだけは避け、早いうちから長期的な視点で計画を立てる必要があります。

  空き家問題・相続トラブルを回避するための最初のアクション

  1. 感情ではなく「事実・現状」を正確に把握する

  焦って売却の決断をするのではなく、まずは「名義は誰になっているか」「住宅ローンなどの借入は残っているか」「固定資産税はいくらか」を数字と書類で確認します。同時に、京都特有の景観条例や、再建築不可などの法的な制限がないかも調べることが重要です。

  2. 知らなかったでは済まされない「期限」を共有する

  相続には「相続放棄（3ヶ月以内）」「亡くなった方の準確定申告（4ヶ月以内）」「相続税申告（10ヶ月以内）」「相続登記（3年以内）」といった厳格な期限があります。これらのリミットをご家族や共同相続人間で事前に共有しておくことで、意見がまとまらずに時間だけが過ぎるトラブルを防ぐことができます。

  3. 「京都の事情」に詳しい専門家チームに相談する

  相続不動産をどう扱うかは、税務・不動産・建築の3領域を俯瞰して判断する必要があります。税理士や司法書士などと連携できる、京都の事情に精通したアドバイザーを早期に見つけることが、不動産を「負債」ではなく「資産」へと導くカギとなります。

  京都の不動産相続は「売るか・貸すか」を急いで決めるよりも、まずはこれらを「整理すること」から始めるのがもっとも確実なステップです。

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   [引用1]https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00599.html