民泊として活用できる住宅の条件は？設備要件や居住要件、その他の留意事項について解説！

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これから民泊新法による民泊を始めたいならば、必要要件を満たした住宅を用意する必要があります。民泊として利用できる住宅の要件が細かく定められており、要件を満たさないと民泊の届出が認められません。本記事では、民泊として活用できる住宅に求められる要件や注意点などを詳しく紹介します。

民泊を設置するために満たすべき要件の種類

民泊のために活用する物件で満たすべき要件の種類は以下の2つです。

• 設備要件
• 居住要件

設備要件とは民泊物件に設置するべき設備についてのルールです。もう1つの居住要件では、民泊に使用する住宅について、居住に関するルールが定められています。
また、上記の2つの要件以外にも注意しておきたい点は多いです。民泊を始めるために物件の取得を考えているならば、あらかじめ必要な要件を確認し、興味のある物件が要件を満たしているかチェックしましょう。

民泊の設備要件

民泊の届出を行う住宅には、以下の4つの設備を揃えなければいけません。

• 台所
• 浴室
• 便所
• 洗面設備

民泊とは、人が居住するための住宅を一時的に宿泊サービスとして利用するものです。そのため、上記の設備が整っていない場合は、住宅であるとは認められません。
たとえば、トイレや浴室が共用の場合は、部屋単位では設備要件を満たさず、一棟単位での届出になります。便所については古い住宅で和式しか設置されていなかったとしても問題ありません。トイレとしての機能を果たせることが求められます。また、トイレと浴室が独立していないユニットバスであっても、民泊の届出は可能です。1つの部屋に複数の設備が設置されているケースや、1つの設備が複数の機能を有するケースでも、民泊に利用できます。浴室については浴槽が設置されていなくてシャワーだけの物件でも問題ありません。浴槽やシャワーがなく、近くの公衆浴場を利用するケースは認められません。必ず民泊物件の中に設備として浴室を整える必要があります。台所については、シンクに加えて調理設備の設置が義務です。ガスコンロなどを用意する必要があり、電子レンジのみを設置するケースは台所として認められません。

民泊の居住要件

民泊の対象となる家屋は以下のいずれかに該当しなければいけません。

• 生活の本拠として現在使用されている家屋
• 入居者が募集されている家屋
• 所有者によって随時居住に利用されている家屋

特定の誰かが住んでおり、生活が継続して営まれている家屋であれば、民泊として活用できます。継続して生活している必要があり、短期的に家屋を使用するケースは該当しません。また、分譲や賃貸の形態で入居者の募集が行われている家屋も、民泊の対象に該当します。社員寮など入居対象者が限定的な家屋であっても、民泊で利用可能です。生活の本拠として使用していなくても、所有者が随時居住に利用している家屋も、民泊の居住要件を満たします。たとえば、別荘やセカンドハウスです。空き家で将来的に居住を予定している場合も、民泊の物件として認められます。

民泊の居住要件は細かなルールが多数存在するため、事前によく確認しておきましょう。

その他に注意しておくべき点

民泊に利用できる住宅の条件として、ここまで説明してきた点以外で留意しておきたい事項を説明します。

建物の一部分を住宅とすることができる

民泊に利用できる住宅は、必ずしも一棟の建物でなくても問題ありません。建物の一部分において設備要件や居住要件を満たしていれば、民泊として利用できます。

安全の確保のための措置が求められる

民泊の利用者は、建物や部屋の構造を熟知していないことが想定されるため、災害時のリスクが高まります。そこで、宿泊者の安全を確保するための措置が民泊事業者に義務づけられています。同規模程度のホテルや旅館に求められるのと同様のレベルで安全確保の措置をしなければいけません。具体的には非常用照明器具の設置や防火区画などの措置が必要です。ただし、安全の確保のための措置については、床面積や階数などにより要件が緩和されるケースがあります。

各自治体ごとに独自ルールが設けられているケースがある

民泊として利用する住宅については、各自治体が独自ルールを設けているケースがあります。独自ルールを満たさなければ、民泊用の住宅として認められないため注意しましょう。

集合住宅で民泊を始める際の注意点

マンションやアパートなどの集合住宅であっても、民泊に活用することは可能です。ただし、設備要件や居住要件を満たす必要があります。管理規約などによって民泊としての利用が禁止されている場合は、民泊の届出は不可能です。また、集合住宅で民泊を始める場合は、戸建てよりもトラブルが起きやすくなります。騒音やゴミ捨てなどでルールを守らない者がいれば、近隣住民とのトラブルになるため注意しましょう。

民泊用の物件を探す際のポイント

これから民泊を始める際には、法律で定められた要件を踏まえた上で物件を探すことが大切です。以下では民泊用の物件を探す際に注意しておきたいポイントを紹介します。

違法建築の物件では民泊を開業できない

民泊として運営するためには、物件が違法建築でないことが条件となります。特に築年数の古い物件であり、後で増築が行われている場合は、違法建築になっているケースがあるため注意しましょう。たとえば、行政から許可を得ずに増築をしたケースでは、容積率や建ぺい率が基準を違反している可能性があります。窓のない居室のある物件や採光を十分に確保できない物件なども違法建築です。

現行の建築基準法に合わない部分については改修しなければいけません。たとえば、階段が急な場合は、現行法で規定された要件を満たさないケースがあります。改修するとなると数十万円の費用がかかり、物件の状態によっては物理的な改修が不可能なケースもあるため注意しましょう。

民泊が開業できるエリアかどうかを確認する

民泊の開業が原則として認められていないエリアがあります。たとえば、市街化調整区域では原則として民泊の開業ができません。また、自治体ごとに民泊を開業できるエリアについて独自ルールが制定されているケースがあります。

民泊物件にすぐスタッフが駆けつけられる立地かどうかをチェックする

民泊物件まで使用人や現地対応管理者などがすぐに駆けつけられる体制を整える必要があります。緊急時には所定の時間内にすぐにスタッフが駆けつけて対応しなければいけません。スタッフが駐在する場所について、民泊物件からの距離が厳密に定められている自治体もあります。特に田舎や郊外の物件では、スタッフがすぐ現地へ向かうのが難しい場合があるため注意しましょう。

洗面設備に注意する

古い物件の場合は、洗面設備が設置されていないケースがあります。民泊に利用する住宅には、トイレの内部や横などに洗面設備を用意しなければいけません。トイレタンクに付属する手洗い設備では認められない場合があります。自治体によって、どのような洗面設備であれば許容されるのかは異なるため、事前に保健所に確認しておくことが大切です。
新しく洗面設備を設置する場合は、リフォーム代として数万円の費用がかかります。

専門家に相談する

民泊新法による民泊の場合は、旅館業法と比較するとハードルは低くなります。それでも民泊新法では民泊として使う物件について細かな要件が多数規定されており、自治体独自のルールも存在します。民泊の必要要件を満たす物件かどうか悩む場合は専門家に相談しましょう。専門家にチェックしてもらい、民泊として開業できそうな物件か判断してもらえば、安心して取得できます。

まとめ

民泊の経営を始めたいならば、民泊新法で規定された要件を満たした物件を用意しなければいけません。要件には細かな点が多く規定されているため、事前にしっかりと確認しましょう。さらに自治体独自のルールが制定されるケースも多い点に注意が必要です。すべての要件を満たした物件を用意できれば、届出をして民泊の経営を始められます。