民泊新法における家主居住型と家主不在型とは？違いやそれぞれのメリット・デメリットを紹介！

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民泊新法では民泊に関するルールが厳格に定められ、それまでにはなかったさまざまな事項が増えています。民泊新法による民泊を始める際に注意しておきたい点の1つが家主居住型と家主不在型の区別です。民泊の運営形態が2種類に分かれており、それぞれ違いがあります。

本記事では、家主居住型の民泊と家主不在型の民泊の違いについて詳しく解説します。

民泊新法における民泊

民泊新法とは2018年に施行された住宅宿泊事業法のことです。

それまでにも民泊という形態の宿泊サービスは存在していました。空き家の所有者が旅行者に対して空き室を短期で貸すサービスであり、世界中でビジネスとして広まっています。しかし、当時の日本には民泊に関する細かなルールがないために多くのトラブルが発生していました。

そこで、2018年に住宅宿泊事業法(民泊新法)が施行され、民泊経営に関する一定のルールが設けられます。

空き室を利用して宿泊サービスを提供する場合の選択肢として現在では以下の3つの制度から選ぶことが可能です。

• 旅館業法
• 国家戦略特区法
• 住宅民泊事業法(民泊新法)

民泊新法による民泊は届出によりビジネスを始めることができ、他の制度と比較すると手続き上のハードルが低くなっています。

ただし、民泊新法による民泊は、年間に宿泊サービスを提供できる日数が180日以内とされている点には注意が必要です。

また、民泊新法では、民泊の形態として、家主居住型と家主不在型の2つの区分を定めています。それぞれ物件の管理方法などに違いがあるため注意しましょう。

家主居住型の民泊

家主居住型の民泊とは、民泊のサービスを提供しているときに家主が同じ建物に滞在している形態です。家主居住型の民泊物件は住宅として扱われ、宿泊室の床面積の合計が50㎡以下の場合には消防設備の設置は不要になります。
民泊として利用する物件の隣の家に暮らしているケースは家主居住型とは認められません。あくまでも、民泊物件の建物内に滞在することが家主居住型の要件とされています。

また、民泊物件に滞在するものは住宅宿泊事業者でなければいけません。他人に代理をさせて民泊物件に滞在させたとしても、家主居住型の要件を満たさないです。

ただし、民泊新法では家主の一時的な不在は例外として認められます。日常生活を送る上で必要な行為のために不在になるケースであれば、一時的な不在となります。

たとえば、生活必需品の購入のために不在になるのは、民泊の業務を進める上で支障がないです。

民泊新法のガイドラインでは、特別な事情があれば2時間程度の範囲まで家主の一時的な不在は許容されています。

上記で説明をした要件を満たさない場合は、家主不在型として届出をしなければいけません。

家主不在型の民泊

基本的には家主居住型としての要件を満たさない場合は、すべて家主不在型として扱われます。家主不在型の民泊では家主が民泊物件に滞在して管理していないため、住宅宿泊管理業者に管理を委託しなければいけません。
住宅宿泊管理業者は行政庁の登録を受けており、法律で定められた業務を行います。住宅宿泊管理業者は家主の代わりに責任を持って宿泊者への説明や衛生の確保、苦情への対応などを行う存在です。

また、家主不在型の民泊では、届出住宅は法的には宿泊施設としてみなされます。そのため、家主不在型の物件は特定防火対象物として扱われ、消防設備を設置しなければいけません。

家主不在型の物件に求められる消防設備には、住宅用火災警報器や誘導灯、防災物品、消防用設備などがあります。ただし、建物の延べ面積や階数などにより、必要になる消防設備に違いがあるため、事前に確認しましょう。

家主居住型と家主不在型のメリット・デメリット

家主居住型と家主不在型の民泊のメリット・デメリットを以下にまとめました。

	▼メリット	▼デメリット
家主居住型	・利用者とコミュニケーションを図れる ・常に利用者の様子を確認できてトラブルを回避できる ・消防設備の要件が緩	・利用者がいる間は常に滞在しなければいけない ・民泊物件の管理に時間を取られる ・民泊運営の精神的な
家主不在型	・民泊の管理を業者に任せられる ・遠い地域にある空き家も有効活用できる ・利用者のプライバシーに配慮できる	・業者への管理業務の委託にお金がかかる ・利用者の監視ができずトラブルに発展しやすい ・きめ細かな対応ができず評価が下がりやすい

家主居住型は民泊の利用者と直接コミュニケーションを図れる点がメリットです。常に利用者の様子を確認できるため、近隣トラブルなどを未然に防げます。

また、家主居住型で民泊としての規模が小さい場合は、消防設備の要件が緩和される点もメリットです。家主居住型の方が民泊の届出の際のハードルが低くなります。

家主居住型のデメリットは、家主が常に民泊物件に滞在しなければいけない点です。自身で管理業務を行うため、民泊運営に大きな時間を取られます。管理業務や利用者とのやり取りが必要な点などで精神的なストレスが増えやすい点も注意が必要です。

家主不在型の場合は、民泊の管理をすべて業者に任せられる点がメリットになります。遠い地域にある空き家であっても、業者に管理を任せることで民泊として運用は可能です。家主が不在のため、民泊の利用者のプライバシーへ配慮できます。

家主不在型のデメリットは、業者に管理業務を委託するのに費用がかかる点です。また、利用者の様子を直接監視できないため、隣人トラブルなどが起きやすくなります。利用者と交流できないためにきめ細かな対応ができず評価が下がりやすいケースがある点にも注意しましょう。

家主居住型と家主不在型のどちらを選ぶべきか？

家主居住型と家主不在型にはそれぞれメリット・デメリットがあります。民泊を始めたい方の状況に合わせて最適な形態を選ぶことが大切です。
たとえば、民泊の利用者との交流を楽しみたい方には家主居住型をおすすめします。同じ施設で利用者と多くの時間を過ごすことになり、外国人旅行者とも密な交流ができるのが特徴です。

空き家を活用して収益化を実現したいならば、家主不在型をおすすめします。業者に管理を委託すれば、自身でする必要のある業務はほとんどありません。空き家を有効活用して収益を得ることで、資産の有効活用ができます。

家主不在型では住宅宿泊管理業者の選定が必要
家主不在型で民泊を始める際には、住宅宿泊管理業者を選ばなければいけません。

住宅宿泊管理業者を選ぶ際のポイントとして以下の点を意識しましょう。

• 費用
• 対応エリア
• 対応業務
• 対応言語
• 評判

業者に委託する際にかかる費用や対応できるエリアをチェックすることは大事です。

どの程度の範囲の業務まで対応してくれるか確認することも重要になります。たとえば、客室の清掃や利用者とのコミュニケーション、広告管理などは重要です。できる限り幅広い業務に対応している業者を探しましょう。

民泊を運営していると外国人利用者への対応が必要になる場面が多いです。特に京都のように外国人観光客の多いエリアで営業する場合は、外国語への対応は避けられません。住宅宿泊管理業者が多くの言語に対応していると、他の民泊物件との差をつけて競争力を高められます。

住宅宿泊管理業者の評判や口コミに注目することも大切です。サービスの質の高い住宅宿泊管理業者の方が安心して委託できます。悪い評判のある業者を避けた方が無難です。

以上の点を意識した上で住宅宿泊管理業者を選びましょう。

まとめ

民泊新法による民泊では、民泊形態として家主居住型と家主不在型がある点がとても重要です。それぞれ手続き上の要件や経営におけるメリット・デメリットに違いがあります。
自宅を民泊として活用するケース以外では、基本的に家主不在型として民泊を経営していくことになるでしょう。家主不在型で民泊を始めるとなると住宅宿泊管理業者の選定が必要になります。

これから民泊を始める際には、民泊新法の内容をよく理解し、最適な方法で民泊の経営をスタートしましょう。