民泊経営で必要な住宅宿泊管理業者とは？業務内容や選び方などを徹底解説！

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民泊新法による民泊を始めるには、住宅宿泊管理業者に管理業務の委託をしなければいけません。それでは、住宅宿泊管理業者とはどのような存在なのでしょうか。本記事では住宅宿泊管理業者の業務内容や選び方、自身でなれるのかについて詳しく紹介します。

民泊新法で定められた住宅宿泊管理業者とは？

民泊を経営する事業者からの委託を受けて住宅宿泊管理業務を行う者を住宅宿泊管理業者と呼びます。民泊の届出住宅が適切に維持保全されるための業務を行うのが住宅宿泊管理業者です。

民泊新法において、民泊運営のスタイルとして家主居住型と家主不在型の2種類を規定しています。家主居住型とは、民泊の物件内に民泊ホストが居住している形態です。家主居住型で家主自身が民泊物件の管理を行う場合は、住宅宿泊管理業者への委託は不要になります。

家主不在型の場合は、家主自身で民泊物件の管理業務を行えないため、住宅宿泊管理業者に業務の委託をしなければいけません。

家主居住型として認めてもらうには、「一時的な不在」になるときを除いて常に家主が民泊物件に居住することが条件になります。たとえば、民泊物件の隣に住んでいるケースでも家主居住型の要件を満たさず、家主不在型として扱われるため注意しましょう。

そのため、多くの民泊事業者は家主不在型で経営しており、住宅宿泊管理業者への委託が必須になります。

住宅宿泊管理業者の行う業務

住宅宿泊管理業者の行う主な業務を以下にまとめました。

• 宿泊者への対応
• 清掃・衛生業務
• 住宅設備管理・安全確保業務
• 苦情への対応
• 周辺住民への対応
• 宿泊者名簿の作成・管理
• 標識の提示
• 定期報告

民泊を営業していく上で必要な多くの業務について、民泊オーナーの代行として業務を進めるのが住宅宿泊管理業者です。

民泊利用者へのすべての対応を住宅宿泊管理業者が代わりに行います。ゲストへの鍵の受け渡しから本人確認、鍵の返却など宿泊者に関連する業務は多岐に渡ります。

民泊物件の環境を維持するための清掃・衛生業務や住宅設備管理、安全確保業務も重要です。台所やキッチンなどのメンテナンスに加えて、非常用設備の点検も欠かせません。

周辺住民への対応も住宅宿泊管理業者が担当します。特に近年は外国人観光客が増えており、現地のルールを知らないためにトラブルが発生するケースが増えているため、周辺住民と良好な関係を築くための努力が必要です。

他には、法律で定められている義務として宿泊者名簿の作成と管理、標識の提示、定期報告などを行います。

住宅宿泊管理業者が担う業務は法律で厳密に規定されており、法律に違反すれば処罰の対象になります。

住宅宿泊管理業者の登録要件

住宅宿泊管理業者は事前に国土交通省の登録を受けたものだけが営むことができます。違法な民泊経営を取り締まることを目的に住宅宿泊管理業者は厳しく法規制されました。そのため、住宅宿泊管理業者として登録できるものにはいくつか要件が設けられています。
住宅宿泊管理業者に求められる要件は、申請者が個人の場合と法人の場合で異なります。

申請者が個人の場合は、以下のいずれかを満たしていることが住宅宿泊管理業者になるための要件です。

• 登録実務講習修了者
• 不動産関連の2年以上の実務経験がある
• 宅地建物取引士の登録をしている
• 管理業務主任者の登録を受けている
• 登録証明事業による証明を受けている

上記のうち、登録実務講習修了者とは、2023年に新たに追加された要件です。登録実務講習を修了することで住宅宿泊管理業者になれるようになったため、登録要件が緩和されました。

また、法人の場合の要件は以下の通りです。

• 個人の場合の要件を満たす者を従業者として雇う
• 宅地建物取引業者の免許を受けている
• マンション管理業者の登録を受けている
• 賃貸住宅管理業者の登録を受けている

上記の要件を満たさないと住宅宿泊管理業者として登録できません。

民泊オーナーが住宅宿泊管理業者になるという選択肢がある

住宅宿泊管理業者に依頼する際にかかる費用が気になる場合は、オーナー自身が住宅宿泊管理業者になるという選択肢があります。登録要件を満たせば、民泊オーナーが住宅宿泊管理業者として登録して、管理業務を自身で行うことは可能です。
要件を満たしているならば、地方整備局などに書類を提出し、国土交通大臣の登録を受けます。提出する必要のある書類は数が多く、不備があれば受理されません。また、新規申請の場合は、登録免許税として9万円の納付が必要です。住宅宿泊管理業者は更新制であり、5年ごとに更新の手続きが発生します。

自分で住宅宿泊管理業者になる場合は、委託する費用を節約できる点がメリットです。ただし、自身ですべての管理業務を行うことになり、民泊を運営していくための負担が大きくなります。

また、住宅宿泊管理業者の登録要件を満たすための資格取得が必要です。住宅宿泊管理業者の登録の手続きは時間がかかり、申請から登録完了までに3ヶ月程度かかります。

自分で住宅宿泊管理業者になりたい場合は、上記で説明したメリット・デメリットをよく踏まえた上で判断しましょう。

住宅宿泊管理業者を選ぶ際のポイント

民泊経営を始めるためには、住宅宿泊管理業者を選ぶ必要があります。住宅宿泊管理業者を選ぶ際のポイントや注意点を以下で詳しく解説します。
住宅宿泊管理業者の情報は国土交通省のWebサイトで公開されている
住宅宿泊管理業者の情報は、国土交通省のWebサイト上で確認できます。「住宅宿泊管理業者登録簿」として各エリアごとに事業者名と所在地が掲載されているため、正規の事業者であるか調べるのに便利です。

ただし、「住宅宿泊管理業者登録簿」には簡易的な情報しか掲載されていないため、詳しいサービス内容や料金などについては、各業者のWebサイトで調べましょう。

料金を確認する
住宅宿泊管理業者を利用するには料金を支払う必要があります。料金の相場は「売上の20％＋清掃料金」です。ただし、業者ごとに料金の詳細は異なり、初期費用がかかるケースもあります。

事前に料金システムをしっかりと確認しておかないと、後で身に覚えのない料金を請求されトラブルに発展する可能性があります。事前に料金を調べて、見積りをもらい、納得した上で契約することが大事です。

対応業務の範囲を調べる
住宅宿泊管理業者によってどの程度の範囲まで対応してくれるのかは異なります。

物件の管理に必要なすべての業務を完全に代行してくれる業者を利用すると手間がかからず、物件管理が楽になります。ただし、代行する範囲が広くなると、費用が高額になり負担が大きくなる点に注意しましょう。

宿泊者の管理や清掃代行に加えて、サイト運営の代行まで対応する業者もあります。サイト運営代行は、外国人観光客への対応も任せられる点がメリットです。複数の外国語に対応している業者もあります。

単に管理業務を代行するだけではなく、民泊運営のコンサルティングまで対応する業者もあるため、目的に合った業務まで対応してくれる業者を探しましょう。
対応エリアに注意する
住宅宿泊管理業者によって対応エリアに違いがあります。全国対応している業者もあるのですが、地域特有の事情に精通していないケースもあるため注意しましょう。基本的には、民泊を始めるエリアで地域密着したサービス・サポートを提供する住宅宿泊管理業者をおすすめします。

まとめ

民泊物件に家主が不在な場合は、基本的に住宅宿泊管理業者へ管理業務を委託することになります。委託費用がかかるのですが、民泊の運営に必要な多くの業務を任せることができ、民泊オーナーの業務負担が軽減されます。

住宅宿泊管理業者の登録を受けている業者は数多く存在しており、それぞれサービスやサポート内容、対応エリアなどの違いは大きいです。事前によく情報を集めた上で、それぞれの目的に合わせて最適な業者を選びましょう。地域密着で営業していて、地域独自のルールに精通している業者であれば、安心して管理業務を任せられます。