2018年6月15日から始まる京都市の新しい民泊のルールとは？

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  2026年11月3日現在

  京都市で宿泊施設の運営を行う事業者にとって、今後の経営を大きく左右する可能性のある動きが進んでいます。2026年11月2日、京都市は「第3回 京都市にふさわしい民泊の在り方検討会議」を開催し、民泊・簡易宿所に対する新たな規制案を示しました。

  今回、特に注目されているのが、宿泊施設内、または施設から約10メートル以内の近隣建物への従業員の常駐義務化です。現在、京都市では一定の条件を満たす宿泊施設について、施設から10分以内、道のり800メートル以内の場所に管理者が駐在する運営方法が認められています。

  しかし、今回示された案が実現すれば、これまで適法に営業してきた既存施設についても、管理体制の大幅な見直しが必要となる可能性があります。

  京都市は2027年2月の市議会に条例改正案を提出する方針で、今後数か月の動向が注目されています。

  本記事では、京都市内で宿泊施設の管理・運営に携わる立場から、これまでの規制の経緯と2026年に行われた有識者会議、そして最新の規制案について、時系列でわかりやすく解説します。

  なお、2026年11月3日時点では、今回の規制案は正式に条例として成立したものではありません。

  目次

  • 1 京都市の民泊規制はどのように始まったのか
  • 2 なぜ今、京都市は再び規制強化を進めているのか
  • 3 2026年4月：有識者会議が発足し、本格的な議論が始まる
  • 4 2026年6月～8月：住民調査と規制強化策の具体化
  • 5 2026年11月2日：従業員の「10メートル以内常駐」案が示される
  • 6 すべての京町家が一律に規制されるわけではない
  • 7 宿泊施設の管理会社として、今回の規制をどう考えるか
  • 8 2027年の条例改正に向けた今後の予定
  • 9 まとめ：京都の宿泊事業は新たな転換点へ

  京都市の民泊規制はどのように始まったのか

  2018年：全国的な民泊制度の整備と京都市独自の規制

  2018年6月、住宅宿泊事業法、いわゆる民泊新法が施行され、全国で住宅を活用した宿泊事業の制度が整備されました。

  京都市では、住宅地に宿泊施設が増加することによる騒音、ごみの出し方、地域住民とのトラブルなどを背景に、国の制度に加えて独自の厳しいルールを設けてきました。

  京都市の制度を理解するうえでは、主に次の2つを区別する必要があります。

  • 旅館業法に基づく簡易宿所：旅館業の営業許可を受けて運営する宿泊施設
  • 住宅宿泊事業法に基づく民泊：住宅宿泊事業の届出を行い、原則として年間180日以内で営業する施設

  両者は適用される法律や営業条件が異なりますが、京都市では地域住民の生活環境を守るという共通の観点から、管理体制や近隣対応を重視してきました。

  2018年～2020年：管理者の駐在と対面対応の厳格化

  京都市では、旅館業施設について従業員等の駐在に関する独自の規定を整備しました。

  2019年には、経過措置の対象となっていた施設についても、2020年3月31日までに必要な対応を行うよう周知されています。

  一方、京町家など一定の条件を満たす施設では、施設から10分以内、道のり800メートル以内の管理拠点から駆け付ける運営方法が認められてきました。

  この仕組みにより、京都市では伝統的な建物を一棟貸切の宿泊施設として活用しながら、管理者が近隣の拠点から複数の施設を管理する運営形態も成立してきました。

  こうした管理体制が、今回の規制見直しにおいて大きな論点となっています。

  なぜ今、京都市は再び規制強化を進めているのか

  2023年以降：観光需要の回復と近隣トラブル

  新型コロナウイルス感染症の5類移行後、京都市では国内外からの観光客が再び増加しました。

  観光需要の回復は宿泊事業にとって追い風となる一方、住宅地に立地する宿泊施設では、騒音、ごみ出し、夜間の話し声など、地域住民との摩擦が問題視されるようになりました。京都市は、こうしたトラブルが地域コミュニティに影響を与えているとの認識を示しています。

  宿泊施設の適正な運営と、市民の暮らしをどのように両立させるか。

  この問題が、2026年に本格化した規制見直しの出発点となりました。

  2026年4月：有識者会議が発足し、本格的な議論が始まる

  2026年4月1日、京都市は「京都市にふさわしい民泊の在り方検討会議」を設置しました。

  4月15日には第1回会議を開催し、京都市における民泊の現状や課題について議論を開始しました。検討会議には、法律、都市計画、建築、観光などの専門家が参加しています。議論の対象は、単に宿泊施設の管理者を増やすことだけではありません。

  施設の立地、営業規制、近隣住民との共生、京町家の保全など、京都のまちづくり全体に関わる問題として検討が始まりました。

  この時点で京都市は、2026年度中に条例改正案を提出する方針を明らかにしています。

  2026年6月～8月：住民調査と規制強化策の具体化

  京都市は2026年6月、民泊施設が周辺の生活環境に与える影響を把握するため、近隣住民などを対象としたアンケート調査を実施しました。

  調査では、騒音、ごみ、施設の管理体制、近隣住民が求める対応などが検討材料となりました。

  そして8月31日、第2回有識者会議が開催されます。

  この会議では「地域の実情を踏まえた民泊規制強化策（素案）」が提示され、具体的な規制の方向性について議論が進められました。

  主な論点は次のようなものでした。

  • 従業員の駐在・常駐体制の厳格化
  • 住宅地などにおける新規民泊施設の立地・営業規制
  • 狭い路地に立地する施設への対応
  • 長屋における騒音対策
  • 既存施設や京町家への影響

  この段階から、規制強化が今後開業する施設だけでなく、既に営業している簡易宿所や民泊にも影響する可能性が、重要な論点となっていきました。

  2026年11月2日：従業員の「10メートル以内常駐」案が示される

  今回の議論で最も大きな注目を集めているのが、2026年11月2日に開催された第3回有識者会議です。

  京都市が示した「地域の実情を踏まえた民泊規制案」では、従業員の常駐場所について、現行よりも厳しい条件が提案されました。

  ① 施設内または近隣10メートル以内への常駐

  原則として、宿泊施設の建物内、または建物境界から水平距離10メートル以内にある近隣建物に、従業員等を常駐させる案が示されました。

  対象には、旅館業法に基づく簡易宿所と、住宅宿泊事業法に基づく民泊の双方が含まれます。さらに、既存施設についても、一定の経過措置を設けたうえで適用する方向が検討されています。

  仮にこの規制が導入された場合、現在の近隣管理拠点から複数施設へ駆け付ける方式では、新しい要件を満たせなくなる施設が出てくる可能性があります。

  管理者の雇用、建物内の管理スペース、近隣拠点の確保など、運営コストや事業計画への影響が懸念されます。

  ② 住宅宿泊事業に対するゼロ日規制

  住宅宿泊事業法に基づく民泊については、住居専用地域や工業地域における新規営業を厳しく制限する案も議論されています。

  いわゆる「ゼロ日規制」とは、対象区域において営業可能日数を0日とするもので、事実上、新規開業ができなくなる仕組みです。

  ただし、工業地域については規制の必要性を裏付ける根拠が十分かどうかも論点となっており、対象区域や規制方法には引き続き検討の余地があります。

  ③ 狭い路地に面する施設への規制

  京都らしい街並みを形成する細い路地についても、新たな規制が検討されています。

  具体的には、有効幅員1.5メートル未満の路地にのみ接する敷地について、住宅宿泊事業の新規営業を制限する案です。京都市内には、細い路地に面した京町家や長屋が数多く存在します。

  今後、そうした建物を宿泊施設に転用する場合には、接道条件や適用される制度を、これまで以上に慎重に確認する必要があります。

  ④ 長屋における防音対策

  長屋の一部を宿泊施設として利用する場合、隣接する住戸との間の壁に、一定の防音性能を求める案も示されています。これは簡易宿所と住宅宿泊事業の双方が対象となる方向で、既存施設にも一定の対応を求めることが検討されています。京都の古い長屋では、建物の構造上、隣戸へ音が伝わりやすいケースもあります。

  そのため、今回の規制が具体化すれば、防音工事の必要性や既存建物への適用方法が大きな論点となりそうです。

  すべての京町家が一律に規制されるわけではない

  

  今回の規制案では、伝統的建造物である京町家の保全についても配慮が検討されています。

  特に注目されるのが、京都市の京町家条例に基づき指定される「重要京町家」に関する特例案です。

  一定の条件を満たす場合には、10分以内・800メートル以内の駆け付け体制とICT機器を活用した厳格な管理を条件として、施設内などへの常駐に代わる方法を認める案が示されています。

  ただし、京都市内のすべての京町家に、この特例が認められるわけではありません。

  また、現行ルールを守り、地域と共生してきた既存事業者に対する特例的な配慮についても検討されています。

  こうした例外規定や経過措置の詳細は、今後の議論で明らかになる見込みです。

  宿泊施設の管理会社として、今回の規制をどう考えるか

  今回の議論を考えるうえで、私たちが特に重要だと考えているのは、規制の目的と実際の管理能力の関係です。

  京都市内の宿泊施設は、観光客の滞在場所であると同時に、地域住民の生活圏の中に存在しています。宿泊者による騒音やごみ出しなどが近隣住民の負担となってしまう状況は、改善されなければなりません。
  
  その一方で、管理者が施設内にいることと、適切な管理が実際に行われていることは、必ずしも同じではありません。重要なのは、宿泊者への十分な事前説明、近隣住民への配慮、緊急時の迅速な対応、行政が定めるルールの遵守、そして問題が発生した際に責任を持って改善する仕組みです。

  また、これまでの条例に従って適正に営業してきた事業者と、違反やトラブルを繰り返す事業者を、どのように評価するかという視点も欠かせません。

  実際の宿泊施設運営では、条例の条文を守るだけではなく、日々の管理体制を継続的に維持することが求められます。

  私たちは、地域住民の生活環境を守ることと、京都の歴史的建築物を宿泊施設として活用していくことは、両立を目指すべき課題だと考えています。

  今後の条例改正においても、実効性のある近隣対応と、適正に運営する事業者への合理的な配慮が、重要な判断材料になるのではないでしょうか。

  2027年の条例改正に向けた今後の予定

  京都市は、今後次のようなスケジュールで規制案を具体化する方針です。

  時期	予定
  2026年11月	規制案の公表とパブリックコメント
  2027年1月	意見募集を踏まえた規制案の取りまとめ
  2027年2月	京都市会に条例改正案を提出する予定

  今後、特に確認が必要なのは、既存施設への適用範囲、経過措置の期間、常駐義務の特例条件、施行時期などです。

  なお、条例改正案が提出されたとしても、その内容がすべて原案どおりに成立するとは限りません。

  引き続き、京都市の公表資料や市議会での議論を確認する必要があります。

  まとめ：京都の宿泊事業は新たな転換点へ

  京都市の民泊規制は、2018年の制度整備から約8年を経て、大きな転換点を迎えようとしています。

  これまでの規制では、施設から一定の距離に管理者を配置し、必要に応じて駆け付ける体制が認められてきました。

  しかし、今回の検討では、管理者の常駐場所そのものを厳格化する方向が示されています。

  もし条例改正が実現した場合、宿泊施設の新規開業だけでなく、既存施設の運営体制や収益計画、不動産の活用方法にも影響が及ぶ可能性があります。

  だからこそ、報道の見出しだけで判断するのではなく、行政が公表する資料を確認し、制度の変更点と適用範囲を正確に把握することが大切です。

  私たちは、京都市内で宿泊施設の管理・運営に携わる立場から、今後も条例改正に向けた動きを継続的に確認し、最新情報をわかりやすくお伝えしていきます。

  京都で宿泊施設を運営されている方、物件の取得や開業を検討されている方にとって、今後の事業判断の参考になれば幸いです。

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  目次

  • 1 民泊は個人でも法人でも運営可能
  • 2 「売上〇〇万円で法人化すべき」は本当か
  • 3 税金構造の違いが大きな分岐点
  • 4 物件の持ち方と将来の展開が重要
  • 5 リスク管理と責任の切り分け
  • 6 民泊を「副業」とするか「事業」とするか

  民泊は個人でも法人でも運営可能

  民泊ビジネスを始める際、多くの方が「個人事業主として始めるべきか、それとも法人を設立すべきか」という選択に迷います。Airbnbなどのプラットフォームの普及により、誰もが手軽に参入できるようになった一方で、税務や法務、リスク管理といった実務的な判断は非常に複雑です。

  まず大前提として、Airbnbなどを用いた民泊ビジネスは、個人事業主でも法人でも合法的に運営することが可能です。民泊を運営するための主な枠組みには、住宅宿泊事業法（民泊新法）[引用1]、旅館業法（簡易宿所など）、国家戦略特区法（特区民泊）の3つがあります。これらの制度において、運営主体が個人か法人かによって有利不利が生じるような制限はありません。

  個人事業主は、税務署に開業届を提出するだけで手軽に始められ、初期費用もかかりません。一方、法人は設立登記に20万円程度の費用や手間がかかりますが、社会的信用が高まり、事業拡大に適した土台を築くことができます。まずはこの「手軽さ」と「体制の堅牢さ」のトレードオフを理解することが出発点となります。

  「売上〇〇万円で法人化すべき」は本当か

  ネット上の情報では、「売上1,000万円を超えたら法人化」「利益500万円が分岐点」といった数字が独り歩きしていることがよくあります。しかし、これらはあくまで一つの目安にすぎません。

  実務上、法人化を検討する際の代表的な数字の目安は、利益が800万円を超えると所得税と法人税の税率が逆転し節税効果が明確に出始めるライン、売上1,000万円を超えると消費税の納税義務が発生する可能性があるため免税期間をリセットする目的で法人化が検討されるタイミングとされています。

  しかし、実際には数字以外の要素が判断に大きく影響します。たとえば、将来的に10物件まで増やしたいと考えているなら、利益が100万円の段階であっても、融資の引きやすさを考えて最初から法人化するメリットがあります。逆に、1物件を副業として細々と続けるつもりなら、利益が800万円近くになっても、法人維持コスト（社会保険料や税理士費用）を考えると個人のままの方が手元に残るお金が多いケースもあります。

  税金構造の違いが大きな分岐点

  最も大きな分岐点となるのが税金構造の違いです。個人事業主に課される所得税は「累進課税」であり、所得が増えるほど税率が5%から最大45%まで段階的に上がります。民泊が好調で利益が跳ね上がると、税金の負担が急速に重くなるのが特徴です。

  対して法人は、利益の額に関わらず税率がほぼ一定です。中小法人の場合、年800万円以下は15%、超える部分は約23.2%となっています。

  さらに、法人化することで、個人では認められない項目を経費にできるようになります。役員報酬として自分に給料を支払うことで、法人側の利益を減らしつつ、個人側でも「給与所得控除」を受けられるため、所得を分散して節税できます。また、自宅の社宅化や出張日当なども経費化できる場合があります。

  ただし、法人は赤字でも法人住民税の均等割（約7万円）を毎年支払う義務がある点や、会計処理が複雑で税理士への顧問料が必要になる点など、維持コストも増加することを忘れてはなりません。

  物件の持ち方と将来の展開が重要

  次に重要なのが、どのように物件を持ち、今後どう展開するかという視点です。

  1棟・1施設で拡大予定がない場合は、個人事業主の方が機動的です。自宅の一部を貸し出すような小規模な民泊や、特定の1物件だけを運営する場合、法人化に伴う社会保険への加入義務を考えると、小規模運営では個人のメリットが勝ることが多いでしょう。

  一方、今後物件を増やす予定がある場合、物件を増やす前提かどうかは法人化を判断する決定的なポイントです。物件を増やすには金融機関からの融資が不可欠ですが、銀行などの金融機関は個人よりも法人の方が、事業計画の継続性や資産の透明性を高く評価する傾向があります。法人名義で不動産を所有・賃貸することで、個人の信用力に依存しすぎない事業展開が可能になります。

  リスク管理と責任の切り分け

  

  民泊には、宿泊業特有のリスクが常に付きまといます。近隣住民とのトラブル、室内での事故、不慮の火災、ゲストによる損害賠償問題などです。このとき、誰が責任を負うかという点が法人化の隠れた大きなメリットとなります。

  個人事業主の場合は無限責任であり、事業上の負債や損害賠償の責任は、すべて運営者個人が負います。最悪の場合、個人の私有財産（自宅や預貯金）を投げ打ってでも賠償しなければなりません。たとえば、ゲストが室内で怪我をして高額な治療費を請求された場合や、火災が発生して近隣に被害が及んだ場合など、予期せぬ事態が起きた際の責任は、すべて個人に降りかかってきます。

  一方、法人の場合は有限責任であり、法人は個人とは別の人格（法人格）として扱われます。原則として、事業上の責任は法人の資産の範囲内に限定されます（※個人保証をしている場合を除く）。つまり、万が一民泊事業で大きな損害が発生したとしても、個人の生活基盤となる資産を直接差し押さえられるリスクを軽減できるのです。

  実情として、節税よりもリスク分離を目的に法人化を選ぶオーナーも少なくありません。特に、万が一のクレームや事故が起きた際、個人の生活や家族を守るための「防波堤」として法人を活用するという考え方です。複数の物件を運営する場合や、高額な賠償リスクが想定される物件を扱う場合には、このリスク管理の視点が法人化を決断する重要な要素となります。

  民泊を「副業」とするか「事業」とするか

  民泊の法人化は、単なる税金計算の問題ではなく、民泊をどう定義するかという宣言でもあります。

  まず試してみたい、副収入として小規模に続けたいのであれば、初期コストを抑え、廃業も簡単な個人事業主が最適です。開業届一枚で始められ、確定申告も比較的シンプルで、事業をやめる際の手続きも最小限で済みます。副業として民泊を運営する会社員の方や、自宅の空き部屋を活用したい方にとっては、個人事業主としてのスタートが現実的な選択肢となるでしょう。

  一方、継続的な事業として育てたい、融資を受けて規模を拡大したい、組織としてリスクに備えたいのであれば、コストを払ってでも法人を選択すべきです。法人化することで、金融機関からの信用を得やすくなり、事業計画に基づいた資金調達が可能になります。また、従業員を雇用して組織的に運営する場合や、将来的に事業を第三者に承継する可能性がある場合にも、法人という枠組みは大きなアドバンテージとなります。

  最初は個人で始めて、軌道に乗った段階で法人化（法人成り）するという選択肢も一般的です。その際、現在の許認可を新しい法人体制にスライドさせる手続きなども可能ですが、名義変更の手間は発生します。まずは小さく始めて、事業の手応えと将来の展望が見えてきた段階で法人化を検討するという段階的なアプローチも、リスクを抑えながら成長を目指す賢明な戦略と言えます。

  民泊運営は、大海原へ漕ぎ出す航海のようなものです。最初は小さな手漕ぎボート（個人事業主）で近海を探り、確かな手応えを感じたら、大きなエンジンを積んだ船（法人）に乗り換えて遠出をする。自分の進みたい距離と、耐えられる波の高さに合わせて、最適な「船」を選んでください。

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   [引用1]https://biz.moneyforward.com/establish/basic/71878/

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  各国からの渡航が制限されたり、入国後の隔離要請を受けて、海外からの予約のほとんどが影響を受けるといっても過言ではない状況になっています。連日、airbnbから届くメッセージは、下記の内容ですね。

  コロナウイルスの全世界的な流行の影響により、弊社では、2020年3月14日から2020年4月14日までのご予約について、ゲスト様への全額返金にてキャンセルさせていただく方針となりました。

  <新型コロナウイルス（COVID-19）に関連する酌量すべき事情ポリシー>
  https://www.airbnb.jp/help/article/2701/

  既に入っている直近の予約について、まだキャンセルされていない予約については、ホスト側からゲストに意思確認をとった方が良いと思います。日々、情報収集をしている方、或いは、高齢者や小さな子供と一緒に旅行を計画している方は、比較的早期にキャンセルの申請を行いますが、直前まで渡航制限に気がついていない方やそもそも全額返金されるので放置しているという予約も少なくありません。いずれにしても、キャンセルされれば、びた一文入りませんので、これらの予約は早期に整理してカレンダーを解放して、国内の予約を取るか、既に国内に滞在しているゲストの中で自国に帰れなくなっているゲストの長期泊を値引きしてでも獲得した方が合理的ではないかなと思います。

  airbnbでは主に１施設１グループの予約を受けている施設が多くを占めると思います。一般的なホテル等と違い、全くの他人と共有スペースを持つことがなく、すべてがプライベートな空間になっています。この点に着目して問い合わせをしてくる方も多いようですので、せっかくの繁忙期、少しでも予約を取りこぼさないようにした方がよいでしょう。