民泊情報ブログ
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2018年6月に住宅宿泊事業法(民泊新法)が施行される。京都市議会は2月23日に本会議を開き、管理者への追加要件を賛成多数で可決しました。これによって、これまでコンタクトの取りづらかった市外、そして他府県や海外の所有者や運営者が規制の対象になりそうです。
そして、一部の報道では10分以内に客室へ駆け付けられる半径800メートル以内の駐在を義務化とありますが、市の窓口に問い合わせをしたところ、駆け付ける手段を制限していない為、仮に車やバイクでの移動を想定した場合に概ね10分というと、京都駅から丸太町駅付近までの距離となり、それらを軸に地図上で円を作成すると民泊や宿泊施設が多く点在する場所を網羅できてしまいます。多くの施設所有者の方は、京都市内の運営者に管理を任せていることが多いのが現状ですので、その点でいうと現在の状況にはあまり大きく影響しないようにも思います。そもそもルールを多く設けても、「現金をもらっていない」、「友人が遊びに来ているだけ」と回答されてしまうと対処が出来ないというのが市の職員の方からよく聞こえてきた声だった気がします。6月までに追加要件がもっと増えるのか、動向を見守っていきたいと思います。

古都京都が、伝統と革新の融合による新たな経済成長の局面を迎えています。長年にわたり観光業と製造業を経済の二本柱として発展してきた京都ですが、近年これらの分野で目覚ましい成果を上げており、特に京都関連企業の株価好調と記録的なインバウンド需要の回復が相まって、地域経済に強力な追い風を吹かせています。
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京都経済の堅調さを象徴する出来事として、野村アセットマネジメントが運用する「京都・滋賀インデックス ファンド(愛称:京ファンド)」の躍進が挙げられます。このファンドは2025年上半期の日本株型ファンドのリターン番付[※引用1] において、17.47%の上昇率を記録し、見事第2位にランクインしました。
京ファンドは、京都府および滋賀県で重要な活動を行う企業の株式を主要な投資対象とするインデックス型投資信託です。その組み入れ上位10銘柄を見ると、日本を代表する錚々たる企業が名を連ねています。任天堂を筆頭に、村田製作所、ニデック、京セラ、SCREENホールディングス、島津製作所、京都フィナンシャルグループ、オムロン、ローム、ソニーグループといった企業群です。
これらの企業の多くは東証プライム市場に上場し、電気機器や精密機器といった日本の製造業の中核を担っています。特に任天堂は組み入れ比率が高く、その業績がファンド全体のパフォーマンスに大きく寄与していることが窺えます。
ファンドの運用実績は極めて良好で、設定来(2005年11月10日以降)の累積リターンは238.8%という驚異的な数値を記録しています(2025年6月末時点)[※引用2]。直近の期間でも3ヵ月で16.9%、6ヵ月で17.5%、1年で10.7%の上昇を見せており、京都・滋賀地域に根差した企業群の堅調な業績と将来性への市場の期待を如実に反映しています。
一方、観光分野でも京都は目覚ましい成果を上げています。2025年上半期(1月~6月)の日本全体の訪日外国人客数は過去最多[※引用3] の2,152万人に達し、同期の消費額も過去最高の4兆8,053億円を記録しました。これは新型コロナウイルス禍前の2019年の年間消費額に半年間でほぼ並ぶ水準であり、インバウンド需要の劇的な回復を物語っています。
京都では、このインバウンド需要の活況が経済を大きく押し上げています。京都市内の主要ホテルの平均客室単価は、2025年4月に30,640円と、2014年の統計開始以来初めて3万円を突破しました[※引用4]。客室稼働率も89.5%と、コロナ禍後で最も高い水準を記録しています。特筆すべきは、宿泊客に占める外国人の比率が78.1%と過去最高となったことで、京都の観光がいかにインバウンドに牽引されているかが明確に示されています。
このインバウンド需要の増加を受けて、京都では新規宿泊施設の開業ラッシュが続いています。2026年春には祇園に「帝国ホテル京都」がオープンするほか、シンガポール系の高級ホテル「カペラ京都」や香港を拠点とする「シャングリ・ラ京都二条城(仮称)」も2026年に開業予定です。既存ホテルも積極的な投資を進めており、「ホテルオークラ京都」は2026年から約40億円を投じて客室を改修する大規模計画を発表しています。
観光の質的向上と多様化に向けた取り組みも活発化しています。老舗茶舗の福寿園とJR西日本が協力して京都府南部に臨時の観光列車を運行したり、京都府が京都駅に観光情報発信拠点「エキスポキョウト」を設置したりと、従来の観光の枠を超えた新しい試みが次々と展開されています。
観光関連産業の好調は、雇用面にも顕著な好影響をもたらしています。京都労働局によると、2025年5月の京都府内の有効求人倍率(季節調整値)は1.29倍と、関西2府4県で12カ月連続で首位を維持しています[※引用5]。特に宿泊・飲食を中心とする観光関連の求人が好調で、地域雇用の重要な受け皿となっています。
しかし、急激な成長には課題も伴います。物価高や宿泊費の高騰が響き、日本人の延べ宿泊数は前年同月に比べ26.6%減少しています。また、円安は訪日客の増加を促す一方で、輸入物価の上昇などを通じて中小企業の経営を圧迫しており、2025年上半期の京都府内の企業倒産件数は4年連続で増加し、12年ぶりの高水準となりました。
京都経済のもう一つの柱である製造業も、その存在感を着実に高めています。京ファンドの組み入れ上位銘柄が示すように、京都には世界的な競争力を持つ電気機器や精密機器メーカーが集積しています。これらの企業群は、高度な研究開発と高付加価値製品の生産を通じて、京都経済の重要な牽引役となっています。
任天堂のような世界的なエンターテインメント企業から、村田製作所、京セラ、オムロンといった産業機器の分野で世界をリードする企業まで、多様な業種にわたる製造業の集積が京都経済の特徴です。これらの企業の株価好調は、業績の堅調さを反映しており、地域経済の安定と成長に大きく貢献しています。

京都関連企業の株価好調は、単に企業の財務状況が良いというだけでなく、国内外の投資家からの高い評価を受けていることを意味します。これは地域企業へのさらなる投資を呼び込み、成長のための資本循環を促進する可能性を秘めています。
記録的なインバウンド需要の活況は、観光関連産業だけでなく、地域の消費全般を刺激し、経済全体に広範な波及効果をもたらしています。ホテル、飲食、小売り、交通機関といった分野での売上増加は、地域企業の業績改善に直結し、地域雇用を支えています。
さらに、製造業企業群が示す堅調な業績は、雇用の安定や技術革新の推進を通じて、地域経済の持続的な成長を下支えしています。これらの要素が複合的に作用することで、京都経済は観光からの好循環だけでなく、製造業の強固な基盤と相まって、より盤石な成長軌道に乗る可能性を秘めています。
京都は、その唯一無二の歴史と文化、そして革新的な製造業の力を背景に、独自の経済発展を遂げています。京都関連企業の株価好調、特に京ファンドが示す高いパフォーマンスは、これらの企業の底力と将来性への市場からの期待の表れといえるでしょう。
もちろん、投資には値動きのある証券等に投資するため、基準価額が変動し、元金が保証されるものではなく、損失が生じる可能性があるリスクが伴います。また、過去の実績が将来の運用成果を示唆あるいは保証するものではない点、さらに為替変動リスクや物価高といった課題にも引き続き留意が必要です。
しかしながら、強固な産業基盤と旺盛な需要に支えられた京都経済は、まさに新たな局面を迎えつつあります。株価好調とインバウンド需要の相乗効果により生み出される好循環が、地域全体の持続的な成長を支える原動力となることは間違いないでしょう。伝統と革新が共存する古都京都の新たな挑戦は、日本の地方経済のモデルケースとしても注目に値する発展を遂げています。
[引用1]https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUB146XB0U5A710C2000000/
[引用2]https://www.nomura-am.co.jp/fund/monthly1/M1140361.pdf
[引用3]https://www.yomiuri.co.jp/economy/20250716-OYT1T50120/
[引用4]https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUF1314E0T10C25A7000000/
[引用5]https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUF1314E0T10C25A7000000/

2026年1月、国土交通省は2025年の訪日外国人客数が推計で約4,270万人に達したと発表しました[※引用1]。これは過去最高を更新する数字であり、消費額も約9兆5,000億円と、自動車輸出に次ぐ外貨獲得産業としての地位を確立しています。しかし、この国家的成功の陰で、千年の都・京都は「観光公害」とも呼ばれる深刻な課題に直面しており、従来の「観光客誘致」から「観光管理(マネジメント)」へと、その政策の舵を大きく切り始めています。
本記事では、4,000万人時代の到来によって極限状態に達しつつある京都の現状と、市や国、専門家が模索するオーバーツーリズム対策について詳しく解説します。
目次

2025年の統計データは、京都観光における危険な兆候を浮き彫りにしました。インバウンドの増加とは対照的に、日本人観光客が京都を避け始めているのです。
京都市観光協会(DMO KYOTO)のデータによると[※引用2] 、2025年11月の市内主要ホテルの外国人延べ宿泊数は前年同月比8.5%増と好調でしたが、日本人の延べ宿泊数は15.3%も減少しました。この傾向は特定の観光地でより顕著です。2025年春のデータでは、東山エリアで外国人客が66%増加した一方、日本人は12%減少しています。嵐山では日本人が20%も減少しました。
九州観光機構会長の唐池恒二氏は、現在の状況を「観光が公害を生み市民生活が脅かされている」と表現し、日本人のリピーターが訪日をためらい始めている可能性を指摘しています。京都においては、混雑や宿泊費の高騰を敬遠した国内客が、既存の主要観光地から離れつつある「ドーナツ化現象」のような事態が進行しています。
こうした危機的状況を受け、京都市は次期観光指針「京都観光・MICE振興計画2030」の最終案において、極めて野心的な目標を掲げました。それは、「観光客の混雑やマナー違反に迷惑している市民の割合を2030年までに0%にする[※引用3] 」というものです。
2022年以降の調査では、約80%の市民が観光客による迷惑を感じているという結果が出ています。現状の「80%」から「0%」への転換は、実現不可能にも思える高いハードルです。市の担当者自身も「現状からマイナス5~10ポイントが現実的かもしれない」と認めつつも、低い目標設定は「その程度なら迷惑をかけても良い」という誤ったメッセージになりかねないとして、あえて「ゼロ」を掲げました。
この「ゼロ宣言」を実現するために、市は主に交通・価格の適正化、空間的・時期的な分散、質の転換という3つの柱で対策を進めようとしています。

物理的な混雑緩和と財源確保の両立を目指し、京都では「価格」を用いたコントロールが加速しています。
2026年3月から、京都市は宿泊税の税額区分を引き上げます[※引用4]。これまでは最高で1,000円だった税額が、宿泊料金5万円以上~10万円未満で4,000円、10万円以上では1万円へと跳ね上がります。これにより税収は年間約126億円と倍増する見込みで、市はこの財源をオーバーツーリズム対策や文化財保全に充てるとしています。
さらに踏み込んだ対策として注目されているのが、外国人観光客と居住者(または国内客)で価格差をつける「二重価格(二重料金)」です。
市内のある老舗旅館では、すでに訪日客向け予約サイトの料金を国内向けより最大1.5倍高く設定しています。これは「外国語対応コスト」を理由としたものですが、実質的な二重価格と言えます。
特に注目されるのが市バスへの導入です。市民アンケートで不満の第1位(31.6%)が「市バスの車内の混雑」であることから、京都市は2027年度内に「市民優先価格」の導入を目指しています。価格差によって観光客の利用を地下鉄やタクシーへ誘導し、市民の足を確保する狙いがあります。二条城の入城料体系の見直しや、政府レベルでの国立博物館・美術館での導入検討も進んでいます。
これらの施策に対し、訪日客側からは「円安で日本は安いので多少の差は気にしない」という声がある一方、事業者からは「国籍だけで区別するのは差別につながる」という慎重論も根強くあります。
特定のスポットへの過剰集中を解消するため、京都市は「とっておきの京都プロジェクト[※引用5] 」を推進しています。
これは、嵐山や東山といった定番エリアではなく、京北、大原、高雄、山科、伏見、西京といった周辺エリアへの誘客を図るものです。興味深いことに、主要観光地から日本人が減少する一方で、これらの周辺エリアでは日本人観光客が増加傾向にあります。例えば、京北エリアでは日本人が24%増、山科では18%増となっています。
既存の有名スポットがインバウンドで飽和する中、静寂や本来の京都の風情を求める日本人旅行者が、これら周辺エリアへ「避難」し始めている現状は、分散化施策のひとつの成果とも言えますが、同時に中心部の空洞化という課題も突きつけています。
訪日客4,000万人という数は、インフラの限界を超えつつあります。専門家や行政は、数合わせの誘致から、付加価値の高い観光への転換を急いでいます。
京都市の次期計画には、初めて「MICE(国際会議・展示会)」という言葉が名称に含まれました。MICE参加者は一般観光客よりも消費額が高く、地域経済への波及効果が大きいためです。市は国際会議の開催件数ランキングで世界30位以内を目指し、量より質の観光への転換を図ります。
住宅街に広がる「民泊」も市民生活を脅かす要因です。ゴミ出しや騒音に対する苦情が絶えない中、市は法整備の後押しを含めた規制強化を掲げています。入国時のマナー教育の徹底や、場合によっては「マナーの悪い客」を排除する毅然とした態度も必要でしょう。
フランスのように大量の客を受け入れるモデルではなく、米国のように客数は抑えつつ高い消費額を実現するモデルを目指すべきだという議論もあります。2025年の1人あたり消費単価は約22万円であり、政府目標の25万円には届いていません。ただ人を呼ぶのではなく、地域が稼げる仕組みを作り、その利益を住民の生活環境改善に還元する「循環」を作れるかが鍵となります。
2026年の訪日客数は、中国市場の減速などを背景に微減(約4,140万人)すると予測されています。右肩上がりの成長が一時的に落ち着くこのタイミングこそ、京都が「持続可能な観光都市」へと脱皮できるかの正念場です。
「市民生活の重視」か「経済効果の追求」かという二項対立ではなく、宿泊税や二重価格で得た財源をインフラ整備に回し、混雑を分散させることで、住民・観光客・事業者の「三方よし」を実現する。それができなければ、京都は「住んでよし」の魅力を失い、結果として「訪れてよし」の価値も失うことになるでしょう。
4,000万人時代のオーバーツーリズム対策は、単なる混雑緩和策ではありません。それは、地域住民が自分たちの街の主権を取り戻し、観光を制御可能な産業として再定義するための戦いなのです。
[引用1]https://news.yahoo.co.jp/articles/10576e93bcb5ca97dcb81e34714e2ccbb68ae2d3
[引用2]https://www.travelvoice.jp/20260121-159028
[引用3]https://www.city.kyoto.lg.jp/templates/pubcomment/cmsfiles/contents/0000346/346394/pabliccommenthonsatsu.pdf
[引用4]https://www.mbs.jp/news/feature/specialist/article/2025/10/108654.shtml
[引用5]https://www.mbs.jp/news/feature/specialist/article/2025/10/108654.shtml

世界情勢の激変が、京都観光に影を落としています。中東情勢の緊迫化による航空ネットワークの寸断、中国の渡航自粛要請など、外部環境は急速に悪化しています。しかし、1200年の歴史が育んだ京都ブランドの底力は、こうした逆風の中でこそ輝きを増します。本記事では、激動する世界の中で「それでも京都観光は強い」と言える理由を多角的に検証します。
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日本のインバウンド市場は、コロナ禍からの力強い回復を見せており、観光地は再び多くの外国人旅行者で賑わいを見せています。その中心地である京都でも、宿泊客数が順調に回復し、次々と外資系ラグジュアリーホテルが進出するなど、観光産業は活況を呈しています。訪日外国人消費額も過去最高水準を更新し続け、インバウンド需要の底堅さを印象づけていました。
しかし、観光業は世界情勢の影響を直接受ける「平和産業」であり、ひとたび国際的な危機が起これば、人やモノの流れは瞬時に停滞します。どれほど優れた観光資源を持つ都市であっても、地政学的リスクの前では無力になる場面があることを、私たちは改めて思い知らされています。
その典型例が、2026年3月に激化した米国とイスラエルによるイランへの報復攻撃です。この中東情勢の緊迫化により、世界全体の海外旅行者数の5%、国際線乗り継ぎ客の14%を占める中東地域のハブ機能がマヒしました。アラブ首長国連邦(UAE)のドバイ国際空港などでは航空便の欠航が相次ぎ、航空ルートの迂回や燃油サーチャージの上昇を通じて、世界規模で旅行控えの動きが広がっています。世界旅行ツーリズム協議会(WTTC)[※引用1] は、中東地域における旅行・観光分野の損失が1日当たり6億ドルに上ると試算しており、その影響の深刻さを示しています。
京都もこの地政学的リスクの直撃を免れませんでした。攻撃が始まった直後から、明治時代から続く京都の老舗旅館ではヨーロッパからの宿泊キャンセルが相次ぎました。また、京都のインバウンド宿泊客全体に占める中東客の割合は1〜2%程度と少ないものの、近年急速に伸びていた市場であっただけに、現地の旅行会社が中東行きツアーを中止にするなど、期待されていた新規市場の冷え込みも懸念されています。さらに中国政府による日本への渡航自粛要請の影響も重なり、2026年1月の訪日外国人客数は4年ぶりに前年同月を割り込みました[※引用2]。パンデミックを経て再び成長軌道に乗ったかに見えた観光市場は、今まさに新たな試練に直面しているのです。
京都観光の「質」を担保する上で欠かせないのが、欧米を中心とする長距離圏からの旅行者の存在です。京都の観光総合調査データ[※引用3]に基づく分析によると、欧米やオセアニアからの観光客は他の地域に比べて滞在日数が長く、長期滞在による経済効果をもたらす重要なセグメントとなっています。また、ビジネスクラスやファーストクラスを利用するような高所得層は、宿泊費をはじめとする消費単価が高い傾向にあり、観光収入の「質」を支える存在でもあります。
中東情勢の悪化により、中東経由で日本へ向かうヨーロッパ路線の欠航が相次いでいることは、こうした優良な顧客層の足止めに直結しています。旅行需要そのものが消えたわけではなくても、物理的に来日できない状況が生まれていることは、観光業者にとって深刻な問題です。
しかし、ネガティブな影響ばかりではありません。アメリカの観光市場では、自国の政治的不安や旅行費用の高騰を背景に、裕福なアメリカ人旅行者が安全で文化的価値の高い海外へと目を向けています。その有力な選択肢として、治安の良さと洗練されたホスピタリティを持つ日本が人気渡航先として浮上しており、不安定な時代における「信頼できる選択肢」として存在感を高めているのです。円安傾向が続く中で割安感も加わり、日本・京都への関心はむしろ高まっているとも言えます。
さらに、トラブルが予期せぬ形で日本への滞在につながるケースも見られます。中東の混乱によって帰国できなくなったイギリス人旅行者が急遽日本での滞在を延長して京都を巡ったり、他国へ行く予定だった旅行者が安全な日本へと行き先を変更したりする現象も起きています。こうした事例は、世界的な危機の中でも、日本、そして京都が「安全かつ魅力的な避難先」としての価値を有していることの証左と言えるでしょう。

外部環境がどれほど不確実であっても、京都の都市としての根本的な魅力が揺らぐことはありません。京都は、世界経済フォーラムの観光魅力ランキング[※引用4]で日本が1位を獲得した要因である「自然環境・伝統文化の体験やふれあい」を体現する都市であり、1200年の歴史を持つ圧倒的な文化創造的都市空間です。世界遺産の社寺仏閣、伝統工芸、茶道や能といった古典芸能、そして京料理——これほど多様かつ深みのある文化資源を一つの都市に凝縮した場所は、世界的に見ても極めて稀です。
京都のブランド力は、単に美しい景色や古い建造物が存在するからだけではありません。「コンテキスト・ブランディング」と呼ばれるように、京都という場所が持つ深い歴史や文化的文脈(コンテキスト)が、個々の商品やサービス、観光体験に高い付加価値を与えているのです。日本の10大都市を対象とした都市ブランド調査でも、京都は東京に次ぐ高いブランド評価を得ており、とりわけ「食」の分野においては東京を凌いで首位の評価を獲得しています。また、京都ブランドは関東よりも関西居住者からの評価が特に高く、関西において圧倒的な優位性を誇っています。
興味深いことに、京都ブランドを強固に支持しているのは、富裕層や社会的高地位層よりも、20代・30代の若い女性や40代女性、そして50代の男性といった国内の幅広い層です。一方で、国際的な視野を持つ富裕層は目が肥えており、京都に対しても厳しい評価を下す傾向があります。だからこそ京都は、既存の枠に甘んじることなく、富裕層が満足するローズウッドやカペラといった高価格帯の宿泊施設の誘致を進めながら、質の高い接客サービスや体験価値のさらなる向上に努めなければならない局面に立たされています。ブランドへの過度な依存は慢心を生むリスクもあることを、京都の観光関係者は常に意識しておく必要があります。
パンデミックを経て、そして現在の地政学的危機の中で、旅行者の価値観は「量から質へ」「モノからコトへ」「モノからココロへ」と劇的な変化を遂げています。2026年の観光トレンド・レポートによれば、現代の旅行者はInstagram向けの「映える」スポット巡りよりも、静寂や本物の体験、内面的な豊かさを重視する「クワイエット・ラグジュアリー」[※引用5]へとシフトしています。喧騒から離れ、本物の文化や自然に触れることへの渇望は、コロナ禍を経てより強まっていると言えます。
京都は、こうした「静けさの価値」を提供しうるポテンシャルを十分に秘めています。過去にはオーバーツーリズムによる混雑やマナー違反が市民生活との摩擦を生み出し、「観光公害」として批判の的となった時期もありました。しかし、京都市はその反省から、宿泊税の導入や民泊の厳格な規制、マナー啓発(京都観光モラルの制定)、観光の分散化など、持続可能な観光に向けたさまざまな対策を講じてきました。一時的な来訪者数の増加よりも、市民生活と観光の共存を優先するという姿勢は、長期的な視点からも正しい方向性と言えるでしょう。
外国人観光客のリピーター化についても、興味深いデータがあります。初回来訪時には寺社や自然などの「視覚的」な資源に感動する旅行者が、3回目以降の再訪からは文化や歴史[※引用6]、おもてなしといった「抽象的」な価値に感動の対象を移していくことが明らかになっています。深く京都を知るほど、その魅力はさらに増していく——これはリピーターの獲得が京都の強靭さに直結することを意味しています。特定の国への依存リスクを避けるためにも、多様な国籍のターゲットに向けたダイナミックプライシングなどのリスク管理を行いながら、リピーター層に深い文化体験を提供し続けることが、今後の京都観光の柱となっていくはずです。
結論として、「それでも京都観光は強い」と断言できます。確かに、イラン情勢をはじめとする中東の紛争や中国の政策など、世界情勢の悪化は京都の観光産業に不可避の打撃を与えています。航空ネットワークの寸断や渡航自粛は一時的な客数減少やキャンセルを引き起こし、現場の関係者に大きな試練をもたらしています。
しかし、観光という産業が本質的に平和産業であり、世界情勢の波に翻弄される宿命にあるからこそ、京都が持つ「代替不可能な文化的価値」と「特定の国に依存しないブランド力」が真価を発揮するのです。アメリカの富裕層が安全な日本へ視線を向け、中東経由を避けた旅行者が京都に滞在を延長するように、京都の街には世界がどのような状況になっても「訪れたい」と思わせる普遍的な引力があります。
京都は今、単なる来訪者数を追い求めるマス・ツーリズムから脱却し、滞在日数や消費単価を重視する「質」の向上へと舵を切っています。世界情勢の激変というリスクを直視し、オーバーツーリズム対策や富裕層向けサービスの拡充、リピーターとの関係深化を通じて進化を続ける限り、京都観光の強さは決して失われることはありません。危機を乗り越えるたびにレジリエンスを高め、世界中の旅行者を魅了し続ける——それが、これからの京都観光の姿だと考えています。
[引用1]https://www.jetro.go.jp/biznews/2026/03/dc3c0e8df0773185.html
[引用2]https://www.sankei.com/article/20260309-MUZC45SQENICLBDXCCQJIVH63M/
[引用3]https://note.com/dmokyoto_kta/n/n27609faa7aa0
[引用4]https://www.nomu.com/cre-navi/base/20230606.html
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